✅아파트명
마포래미안푸르지오 (2014, 3885^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 마포구 직장 등급 : A (종사자수 279,788명)
- 사업체수도 5.6만 정도로 규모가 꽤 큰 편임
- 서울 내에서는 강남, 도심, 여의도 3대 업무지구와 마곡 업무지구 다음으로 규모가 큼
2. 교통
- 강남 58분 (환승 없이 2호선으로 접근 가능)
- 여의도 21분 (환승 없이 5호선으로 접근 가능)
- 시청 23분 (환승 없이 2호선으로 접근 가능)
=> 여의도, 시청 접근성이 매우 좋음. 강남은 상대적으로 거리가 먼 편
=> 여의도, 시청 종사자들이 배후수요지로 주로 꼽을 것으로 예상
3.학군
- 아현중학교(74.6%, 특목고 진학수 1명)
- 서울여자중학교(90.9%, 특목고 진학수 7명)
- 아현초등학교(학급당 18명, 총 657명) : 1,2,4단지 배정
- 한서초등학교(학급당 18명, 총 819명) : 3단지 배정
=> 가장 가까운 아현중의 학업성취도는 낮은 편.
=> 하지만 신축단지들이 대거 들어옴에 따라 학군이 나아지지 않았을까 추측.
=> 여자중학교의 경우 마포구에서 가장 공부 잘하는 학교로 학업성취도 90%에 육박.
=> 초등학교의 경우 단지에 따라 배정이 달라짐
4. 환경
- 1km 반경 내에 대형마트, 종합병원, 백화점은 없음.
- 하지만 조금만 넘어가면 신촌현대백화점, 신촌세브란스병원, 공덕 이마트 有
- 신축 대단지들이 모여있는 뉴타운으로 쾌적도는 높은 편
5. 공급
- 빌리브디에이블 2025.07 333^
- 마포푸르지오어반피스 2027.03 239^
- 마포자이힐스테이트라첼스 2027.03 1101^
- 마포에피트어바닉 2028.07. 407^
=> 27년 3월 공급이 상대적으로 많은 편. 대단지 입주가 있음
=> 그 외에는 소규모 공급 위주임.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세
- 매매 19억 / 전세 7.7억
5년 내 고점 매입시
- 2025년 6월 매매 18.85억 / 전세 7.6억
5년 내 저점 매입 시
- 2022년 12월 매매 11억 / 전세 6.0억
=> 이미 현재 시세는 고점을 넘어 신고가 갱신 중
=> 저점에 매입했다면 이미 8억의 수익을 냈음
✅현장사진
<추후 미니분임 후 추가>
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 2급지의 과거 대장 답게 가격은 싸지 않음
- 현재 전고점을 넘어서 신고가를 갱신하는 중이라 절대적으로 싸지 않음
2) 환금성
- 사람들이 매우 선호하는 단지인데다가 대단지 중층이기에 환금성 좋음
- 향후 매도할 시 수요가 많아 어렵지 않을 것으로 판단
3) 수익률
- 전고점까지의 상승만 생각한다면 수익률은 매우 낮음
- 하지만 입지독점성을 가지는 최선호 대단지이기에 장기적으로는 수익이 높을 것으로 판단
4) 원금보존
- 현재 전세가율은 40% 정도의 수준
- 서울의 적정 전세가율은 60%이기에 원금 보존은 어려울 수 있음
- 단기적으로는 매매가가 빠질 가능성이 높은 편.
5) 리스크 대비
- 마포구 내의 공급은 많지 않은 편. 수요보다 적다.
- 서울 내의 공급이 많은 지역은 서초구, 동대문구 정도.
- 주변 공급으로 전세가가 많이 빠질 가능성은 적음.
나의 투자 결론
: 지금은 저평가되어 있지 않고, 수익률도 적고, 원금보존도 보장이 안 되기에 투자하지 않는다
: 하지만 향후 가치성장투자를 위해 갈아타기를 한다면 선호도 높은 단지이기에 투자로 고려한다
✅ 작성하면서 느낀점
워너비 단지를 분석하며 역시 선호도 높은 단지는 가격이 빠르게 상승함을 느꼈음
왜 사람들이 이만큼의 돈을 주고서라도 사고 싶은지 임장을 통해 깊이 알고 싶어졌음
1,2급지의 단지들을 더 많이 알게 되어 비교하고 싶다는 생각이 들었음
당장은 못 사더라도 언젠가는 갈아타기로 넘어갈 기회를 잡고 싶어졌음
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