천안불당지웰더샵 수익률 분석 보고서(87기 85조 쫑라떼)

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

(충청남도 천안시 서북구) 천안불당지웰더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 :   30만이상 S등급

 종사자 수: 321,670명 / 사업체 수: 74,581

2. 교통 : A등급

자동차이용 강남까지 약 2시간(서울로 출퇴근시 보통 2시간 잡아야함)

(삼성SDI기준, 천안내 산업단지 출퇴근기준/ 자차이용) : 10분정도

3.학군

천안불당중학교(92%/특목고진학률: 3.1%)-아주양호 A

천안두정중학교(80.8%): 보통 B

4. 환경 (A등급)

  백화점

 1) 갤러리아 충청점 (10분이내/차)

 2) 신세계백화점(천안아산점)(20분이내/차)

  대중교통

 1) 천안아산 KTS/SRT역(10분이내/자차)

 2) 터미널(20분이내)

 마트

 1) 롯데마트(10분이내)

 2) 이마트트레이더스(10분이내)

병원

 1) 순천향대학교 병원(15분이내/차)

 2) 단국대학교 병원(30분이내/차)

 3) 충무 병원(15분이내)

5. 공급  향후 4년간 공급 리스크가 큼(C등급)

천안시 서북구: 향후 4년 간 6548세대 입주가능(천안시 인구 65만명/3250명/년)

천안시 동남구: 향후 4년 간  3764세대 입주가능

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 : 9억6천 (25년 6월/현재)
• 5년 내 고점 매입 시: 15억 5천(21년3월)
• 5년 내 저점 매입 시: 6억 9천(22년12월)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목 별 평가)

1) 저평가 :  저평가 되어있지않은 아파트이며, 주변 상권 및 생활권이 편하게 되어있고 모든부분에서 A등급이상나오는

                 천안시 서북구 불당동의 대장아파트입니다.(저평가 x)

2) 환금성 :  현재 천안에 입주 물량이 향후 4년 동안 1만세대정도 있으므로 전세를 맞추기 쉽지않은 상황이 될수도 있다고 생각합니다.(보통)/그러나 입지상 그 이후에는 충분히 환금성이있는 아파트라고 생각됩니다.

3) 수익률 : 가장 저점에서 샀을 때에 수익률로 보면 129%로 수익률이 좋다고 보기 어렵습니다.(보통)

4) 원금보존 :  현재 9억6천만원정도로 고점대비 약간 떨어진 경우로 가장 전고점일때에 15억 5천만원정도로 갭이 아주크다고 생각되어집니다.,(어려움)

입지독점성이 수도권에 비해 상대적으로 떨어진다고생각되며, 추후 공급물량이 다 소진될때까지는 오르기 쉽지않다고 생각됩니다.(현상유지)

5) 리스크 대비: 천안시 서북구 및 동남구 입주물량으로 인해 더 오르기 쉽지않아보입니다.(현재) 4년후에는 추후에 가치가 충분히 올라갈수있는아파트라고 생각됩니다.

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

처음으로 이렇게 분석하면서 알아보다 보니, 평소에 대충 감으로 생각만 해오던 입주물량이라던지, 학군, 생활권 등 객관적으로 직장 수, 직장인 수 등을 알아볼 수 있고 추후에 더 많은 아파트 입지 분석 등을 통해 반복적으로 하다보면 파악할 때 용이 해 질 수 있는 근거와 자료를 주신 월부 선생님들 멘토님들께 그리고 상세히 알려주시는 조장님께 진심으로 감사하는 마음이 생겼습니다.

비록 컴퓨터를 잘 못해 아직은 학군지 찾고, 이런 부분들이 아주 미숙하지만, 차근차근히 열심히 배워서 적용해보도록 하겠습니다.

대장아파트 인줄만 알았던, 늘 비싼줄만 알았던, 불당동지웰더샵도 분명 전 저점이 존재했고, 내가 그러한 앞마당을 열심히 만든다면 충분히 너바나님께서 말씀하신 좋은 매물을 찾을 수 있다는 희망이 생긴 첫번째 과제였습니다