✅아파트명
북아현동 e편한세상신촌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
서대문구 종사자수 118,256명
2. 교통
3.학군
한성중학교 74.1%
서대문구 9위
4. 환경
현대백화점 신촌점 대중교통 15분
이마트 신촌점 대중교통 15분
세브란스 병원 대중교통 15분
5. 공급
서대문센트럴아이파크 686세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
e편한세상신촌 (2018/1,910/34평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2025년 05월 | 2020년 06월 | 2025년 6월 |
매매가 | 178,000 | 136,000 | 190,000 |
전세가 | 85,000 | 65,000 | 76,650 |
투자금 (전세가율) | 93000 (48%) | 71000 (48%) | 113350 (40%) |
고점에 매수 시 수익률 | 13% | ||
고점 매수 시 순수익 | 12,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 76% | ||
저점 매수시 순수익 | 54,000 |
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 전고점 돌파하여 가격이 싸지 않다.
2) 환금성 : 1,900세대 대단지 준신축이고 사람들이 선호하는 단지이기에 환금성은 좋은 편
3) 수익률 : 전고점을 넘었기 때문에 수익률은 높지 않을 것 같다. 하지만 주요 직장과의 접근성, 지하철, 아파트가 모여있는 특성 등을 생각하면 장기적으로는 가격이 상승할 것이라고 판단함
4) 원금보존 :전세가율은 40% 정도로 서율 평균 대비 조금 낮기 떄문에 원금 보존이 쉽지 않을 것
5) 리스크 대비: 28년까지 예정된 아파트 공급은 이번 6월 홍은동 680세대로 서대문구 적정 수요 1,500가구 대비 공급이 적은 편이다.
나의 투자 결론 :
주요 직장과의 접근성, 아파트가 모여있는 준신축 대단지 등의 특성을 고려했을 때 가치가 있는 아파트는 맞지만, 이미 가격에 반영이 되어 있다. 저평가, 수익률, 원금보존 기준을 충족하지 못했기에 다른 아파트를 알아볼 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
‘괜찮은 아파트’가 뭔지 알고 싶어서, 서대문구에서 2등 아파트인 e편한세상신촌을 선택해 보고서를 작성해봤다.
사람들이 좋다고 말하는 아파트가 꼭 투자하기에 좋은 곳은 아니라는 생각이 들었고, 강의에서 배운 저환수원리를 기준으로 하나씩 따져보면서 앞으로 어떤 기준으로 투자 판단을 해야 할지 감이 잡혔다.
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