[열기반 87기 3년 안에 8억은 우습조 제로지] 목동 목동대원칸타빌아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

목동대원칸타빌

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

양천구 B등급 (종사자수 133,776명 사업체수 37,929개) 

2. 교통

강남역 58분 (강남역까지의 물리적 거리 14.8km)

여의도 28분 (여의도역까지의 물리적 거리 5.2km)

시청역 47분 (시청역까지의 물리적 거리 10.5km)

3.학군

영도중 81% 신목중 95% 

(호갱노노 검색 시 남자는 영도중, 여자는 신목중 배정. 매해 같은 것은 아닌 듯)

4. 환경

대형마트 1곳 이마트 목동점

백화점 1곳 현대백화점 목동점

대학병원 1곳 이대목동병원

5. 공급

  25년부터 29년까지 예정된 공급 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 최근 실거래가는 고점 대비 13% 정도 빠진 12.8~12.9억으로 매매가 되어 저평가로 볼 수도 있지만, 현재 매물 호가는 같은 평형 6층 14.5억으로 올라와 있어 만약 이것이 거래가 된다면 전고점을 회복하는 동시에 전세가는 고점만큼 오르지 않았기 때문에 투자금이 커지는 상황이다. 

2) 환금성 : 대원칸타빌의 경우 2단지(392세대), 3단지(119세대)를 묶어 하나의 아파트로 부르고 거래되고 있다. 2단지만 본다고 해도 300세대 이상으로 환금성을 충족하는 세대수이다. 다만 목동의 경우 신시가지 단지 아파트들 외에 대단지 아파트들이 거의 없어, 학군지를 중심으로 소규모 아파트나 주상복합이 높은 선호도를 보이는 특성이 있다.

3) 수익률 : 현재 시세대로 투자금 6.2억이 들어간다고 했을 때, 10년 내 수익률 100%가 되기 위해서는 14.5+12.4=26.9억이 되어야 한다. 바로 옆에 있는 신시가지 4단지가 36평이 4월에 24.5억에 거래되었다. 이렇게 보면 10년 내 달성하기 불가능한 금액은 아니지만, 신시가지 단지들이 대규모로 재건축될 예정으로 10년 이후 신축 아파트들이 옆에 대규모로 들어선 상황에서 구축인 이곳의 매도가 가능할지에 대해 생각해봐야 할 것이다. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 57%로 기준 60%에 가깝다. 2023년 저점에 매수했다면 현재 투자금을 거의 회수하는 수준인 것을 보아 투자 시점이 얼마나 중요한지 알 수 있다. 또한 너바나 님께서 ‘학군지의 경우 전세가가 높게 형성되고, 특히 상승장일 때 가격이 먼저 오른다’고 하셨는데, 그것을 확실하게 확인할 수 있다.

5) 리스크 대비: 2029년까지 예정된 공급이 없고, 게다가 주변에 대단지들의 재건축이 예정되었기 때문에 10년 내 이주를 해야 하는 상황이 오면 특히, 학군지이기 때문에 다른 지역으로 이주하기 어렵다는 점에서 전세가는 훨씬 오를 것으로 예상된다. 다만, 내가 팔려고 하는 시점에 팔 수 있을지에 대해서 생각해봐야 한다.

나의 투자 결론 : 현재 시세만 봤을 때 저평가된 상태는 아니다. 현재 전세가가 같은 급지 대비 높은 편이고, 앞으로도 전세가가 오를 것이 예측 가능하기 때문에 원금보존이나 리스크 대비 측면에서 운용하기 좋을 것 같다. 다만 주변 대단지가 재건축할 때 구축 아파트는 어떤 가격 흐름을 보이는지에 대해 공부를 해야 앞으로 대응이 가능하겠다. 같은 투자금으로 투자할 수 있는 다른 단지들을 찾아보면 더 명확한 결론을 내릴 수 있을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률을 보면서 저점일 때 매수하는 것이 얼마나 중요한지 느꼈습니다. 고작 2년 전인데도 저점에 매수했다면 이미 투자금은 보존이 되었고, 앞으로의 전세금과 매매가격의 상승으로 수익률이 무한대로 늘어나는 엄청난 결과를 가져옵니다. 심지어 고점 매수와 저점 매수 시 투자금이 같거나 비슷한 것이 확인이 되어서 투자금으로만 투자 대상을 찾는 것은 합리적인 판단이 아닐 수 있음을 더 명확히 알 수 있었습니다. 지역과 단지를 알려는 노력뿐만 아니라 시점에 대한 고민도 함께 해야 함을 깨달았습니다.