서울 서대문구 현저동 "독립문극동A" 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 53조 고령남]

✅아파트명

독립문극동A

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B등급 / 종사자 118,256명 / 사업체 수 28,522개) 

2. 교통 (강남역 39분 / 시청역 29분 / 여의도역 32분)

3.학군 (서대문구는 학군 지역은 아니며, 학원가도 많지 않음 / 여자 중학교 학업 성취도가 높은 편)

4. 환경 (서대문구는 대형마트가 없으나 재래시장이 다수 있음 ex. 영천시장 , 인왕시장, 포방터시장 등

대형병원은 세브란스가 있음) 

5. 공급 (2024년엔 수요량 대비 입주량 초과한 이후, 25년부터는 공급이 현저히 부족함)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론

1) 저평가 

3주차 추후 기입 (시세트래킹 및 단임 後)

2) 환금성

아파트만 해당되며 200세대 이상이고 3층 이상 및 탑층 제외

3) 수익률

연 수익 15%, 약 5년

4) 원금보존

서울 지역 전세 적정가 60% 이상으로 서대문구 2025년부터 공급이 없으므로

전체적으로 전세가 상승 예상, 3호선 독립문역 역세권 아파트로서 3대 업무지구 30분 내외로 위치함

5) 리스크 대비

2025년 이후 공급이 없으므로 역전세 가능성은 낮으며, 전세금은 계약갱신청구 시에 5% 선에서 올리기

나의 투자 결론

서울 서대문구 생활권 순위는 ①북아현 생활권 ②서대문구 생활권 ③DMC(가재울뉴타운) ④홍제,홍은 생활권 순으로 예상됨. 해당 지역은 교통과 환경이 제일 중요하며, 학군은 그리 중요하지 않다고 판단됩니다. 그러므로, 30평형도 수요 뿐만 아니라 20평형도 수요가 있다고 생각되어 실제 20평형을 투자할 것이며 3년 동안 공급이 거의 없으므로 전세 가격도 상승 예상되므로 충분히 투자할 가치가 있다고 판단됨. 특히 독립문극동A는 초역세권에 위치하며 주요 일자리까지 30분 내외로 갈 수 있기 때문에 신혼부부에게도 수요가 있다고 판단됩니다.

✅ 작성하면서 느낀점

해당 지역을 분임과 단임을 해본 결과 생각보다 언덕 지형이 많고 안쪽으로 들어가면 들어갈수록 일자리와의 거리가 멀어지므로 매수 가격이 낮다고 예상했습니다. 연령별 인구를 보면 50대 이상 연령이 많으므로 자녀들은 외부로 나가고 기존 살던 사람이 계속 살고 있는 동네로 판단됩니다. 초등학교 전체 학생 수와 고학년 학생 수가 다른 지역에 비해 현저히 낮은 것을 확인함에 따라서 학군을 중요하지 않는 곳으로 생각됩니다. 실제 25평형대가 투자 목표 금액으로 온다면 106동을 로얄층을 목표로 매수할 생각입니다. 

최근 임장보고서를 작성하면서 “완료주의”를 목표로 해야 되는데, 작성을 조금씩 미루면서 완료를 못하는 경우가 있었습니다. 임장보고서가 현재 나의 위치에서 제일 중요한 부분이라는 것을 알면서도 실천하지 못해서 해당 과제를 하면서 많이 반성을 했습니다. 이번 서대문구 매물임장까지 마친 후에 “서울 서대문구 임장보고서”를 꼭 완성하도록 하겠습니다.