청주 복대동 두산위브지웰2차아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 87기 85조 팔아서 오십억 벌조]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

 청주 송절동 우방아이유쉘 1단지 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 :S등급

충북 청주시 S등급 종사자수 394,442명 사업체수 91,315

2. 교통: S등급

SK하이닉스, LG화학 등 대기업이 인접함.

LG에너지솔루션까지 자차 17분 소요

오송역까지 자차 21분 소요

오송역까지 거리가 있어 서울 접근성은 떨어지나 주변 대기업 접근성이 매우 좋음. 

3.학군: A등급

-솔밭중 92% A등급, 특목고 진학률 5%로 청주 흥덕구 내에서 2위임

-학원가는 49개로 복대동 1위 

4. 환경 : A등급

- 도보 5분 이내 현대백화점, 학원, 병원 등 상권 잘 형성되어 있음

-도보 10분 이내 롯데아울렛, 롯데마트 있음

-종합병원: 충북대학교 병원 자차 14분 

5. 공급: C등급

흥덕구 인구가 28만 8천여명이므로 0.5%는 1400명인데 2배 이상 초과함

근데 강의에서 공급이 많으면 매매가가 떨어져서 기회가 될 수도 있다고 하니 

어떻게 봐야할지 헷갈림. 다만 복대동이 학군이 좋아서 지방은 학군이 중요하니 

입지 독점성이 있다고 생각함. 그러므로 흥덕구 내에서 문암동에 공급이 많다고 해도 크게 영향을 받을 것 같지 않음. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  현재 고점대비 14% 하락, 고점대비로는 하락했지만 지방평균 고점대비 70~80% 싸다는 기준에는 

충족하지 못하여서 저평가로 보기 어려움.(X)

2) 환금성 : 지난 5월 19건으로 거래량 많음. (0)

3) 수익률 : 현재 시점에서 매수 후 전고점 도달시 수익률 52%(투자금 1억 9천, 수익금 1억)

수익률 100%가 되려면 매매가가 8억 6천이 되어야 함. 과연 4~5년 안에 될 것인지 의문이다. (X)

4) 원금보존 : 최근 3년 내에 복대동에 715세대 아파트가 입주 예정임. 흥덕구가 1400세대가 적정 수요이므로 충분함.대부분 송절동, 문암동에 공급 예정임. (0)

5) 리스크 대비: 현재 전세가율 71%로 보통임.  (0)

나의 투자 결론 : 청주의 대장 아파트 중에 하나라서 무조건 매수하면 수익률이 높겠지 생각했는데 분석해보니 저평가, 수익률 측면에서 기준미달이라 매수하지 않기로 함. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  처음으로 아파트수익률보고서를 작성해보니 아직 안목이 없어서 그런지 결론 내리는 부분이 어려웠음. 고점대비 얼마나 더 싼 물건이어야 저평가 된 물건인지 궁금함. 수익률을 생각해보면서 100%가 되려면 최소 얼마까지 올라야하는지 체계적인 계산을 할 수 있어서 유익했음. 공급이 많이 예정되어 있으면 매매가나 전세가가 하락할 건데 그게 투자자에게 있어서 기회도 될 수 있고 위기도 될 수 있다고 하던데 위 물건의 경우 전자일지 후자일지 아직 판단이 안 섬.