[열반기초 87기 90조 긍정부자1] 녹번역 e편한세상캐슬 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 

녹번역 e편한세상캐슬 아파트 ( 2020년식  2,569세대)

✅위치(지도) 

 서울시 은평구 응암동 769

✅입지평가

녹번역 e편한세상캐슬은 은평구5급지에 속해 있지만 3호선 녹번역 역세권, 대단지, 신축아파트로 

서울도심 직장인 수요와 녹번생활권내 학령기 부모수요등 많은 수요층이 원하는 최우선순위의 단지임. 

은평구내에서 4급지같은 5급지라고 평할수 있다. 

1. 직장

서울25개구중 은평구는 종사자수 9만명, 사업체수 약 24,000개, 500인 이상 사업체수는 3개로 

직장의 양과 질을 함께 고려했을때, 일자리의 양과 질적인 측면 모두 아쉬운 면으로 제대로 베드타운지역이다.

직장등급 : C등급

2. 교통

3호선 역세권단지로 3호선을 이용한 업무지구는 강남역과 여의도역을 1회 환승으로 이용이 용이하다.

도심업무지구의 경우는 버스노선이 잘 되어 있어 버스로도 많은 수요층이 이동을 하고 있다. 

3대 업무지구를 1시간 이내로 접근할수 있어 5급지의 입지이지만 4.5급지 수준을 자랑하는 단지이다.

교통등급 :A등급

3.학군

초등학교는 단지 바로앞(도로건너편)에 위치하고 있어 도보로 2분이다. 

중학교의 경우 은평구는 학군을 이유로 이사오는 수요는 많지 않은 지역이며, 

학원가와 학원성취도평가가 높은 중학교는 녹번역 위쪽에 위치한 은평뉴타운생활권과 갈현/신사생활권이 밀집되어 있다. 해당 단지에서 가까운 중학교는 영락중(사립/66%), 연서중(공립), 상신중(공립)이 있다. 

학군등급 : C등급

4. 환경

단지 근처내 대형마트나 백화점은 없으며, 구도심의 생활상권마트가 즐비하다.

단지에서 가까운 백련산 생활권에 이마트가 위치해있고, 백화점은 없고, 은평구내 대형마트는 3개 운영되고 있다.

환경등급 : B등급

5. 공급

은평구와 인구이동이 있는 주변지역의 공급 중 파주시의 경우 3년내 14,000세대정도가 공급될 예정이며,

서대문구, 은평구는 공급이 거의 전무한 상황이다. 

공급등급 : S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지난 전고점대비 매매가가 많이 회복한 상태이며 주위 신축대단지의 경우도 가격이 오름세 현상이 보인다.

2) 환금성 : 약 2,700세대 대단지 신축으로 거래는 활발하여 환금성은 좋은단지이다.

3) 수익률 : 저점 매수시 2.8억(75%) 현재 전세가율 56%로 투자금 4.7억…. 많이든다.

4) 원금보존 : 현재 전세가율 56%로 서울의 향후3년간 공급이 없는것을 생각한다면 전세가는 계속 오름세현상이 나타날것이고 신축대단지,역세권단지로 전세가가 탄탄하게 바쳐줄것으로 생각하여 원금보존은 충분히 되리라본다.

5) 리스크 대비: 저점 전세가 4.3억으로 비교한다면 리스크대비가 필요해보이지만 서울의 향후 공급량을 생각한다면 현전세가의 10%정도 save한다면 리스크는 대비되지 않을까 생각한다.

나의 투자 결론 : 은평구에서 녹번생활권은 신축대단지들이 택지처럼 모여있어 수요층의 선호도가 높은 생활권이며, 역세권까지 갖춰져서 전세수요도 탄탄하리라 본다. 다만 현재 투자금 4.7억이라면 상위급지도 가능할것으로 보아

현재 이 단지를 투자하는건 수익성측면에서 다소 아쉬움은 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장보고서 단지분석시 너무 형식적으로 작성했던 것 같은데 내가 궁금한 단지를 하나하나 촘촘히 생각하며 투자 결론을 내리니 수익률보고서(결론)를 통해 한눈으로 느낄수 있어서 향후 임보작성시 많은 도움이 될것 같다 느꼈다.