천안시 불당동 대동다숲 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 천안시 불당동 대동다숲 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안시 종사자 수 321,670명, 사업체 수 74,581개

2. 교통

강남 70분

 - 시내버스 및 도보 15분(대동다숲→천안아산역)

 - SRT 34분(천안아산역→수서역)

 - 지하철 21분(수서역→강남역)

여의도 70분

 - 시내버스 및 도보 15분(대동다숲→천안아산역)

 - KTX 42분(천안아산역→용산역)

 - 지하철 13분(용산역→여의도역)

시청 67분

 - 시내버스 및 도보 15분(대동다숲→천안아산역)

 - KTX 43분(천안아산역→서울역)

 - 지하철 9분(서울역→시청역)

3.학군

불당중 92% 쌍용중 78% 월봉중 80%

4. 환경

종합병원 2, 대형마트1, 백화점 1, 아웃렛 1

 - 천안충무병원(자차, 7분), 순천향대 부속 천안병원(자차, 7분)

 - 이마트트레이더스(자차, 4분)

 - 갤러리아 백화점(자차, 3분)

 - 모다 펜타포트(자차, 5분)

5. 공급

 1. 유보라 천안두정역 25.6.3 556세대

 2. 천안롯데캐슬더두정 25.10. 584세대

 3. 힐스테이트 천안역 스카이움 27.8. 999세대

 4. 두정역양우내안애퍼스트로 27.12. 416세대

 5. 천안아이파크시티 27. 12. 1,126세대

 6. 성성자이레이크파크 28.2. 1,104세대

 7. e편한세상 성성호수공원 28. 2. 1,763세대

해당 아파트는 천안과 아산 경계에 가까운 관계로 아산쪽 입주물량도 살펴봄

 8. 아산탕정자이 퍼스트시티 27. 12. 797세대

 9. 아산 배방금강 펜테리움 센트럴 파크 25. 7. 438세대

 10. 힐스테이트 자이 아산 센텀 26. 2. 787세대

 11. 엘리스아산탕정 25. 7. 682세대

 12. 더샵탕정 인피니티시티 26. 12. 1,140세대

 13. 더샵탕정 인피니티시티 2차 27. 2. 1,214세대

 14. 더샵탕정 인피니티시티 3차 27. 10. 1,163세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 천안 불당 대동다숲 32평 현재 매매 3.15억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 4.56억 전세 3.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 10월 매매 2.9억 전세 2.65억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 매매가는 30% 하락하여 하였으며, 전저점 매매가에 근접한 수준으로 저평가 되었다고 판단. 하지만 동일 투자금 대비 입지, 환경, 교통, 학군 등 어느 곳이 더 나은지 비교평가 불가능함.(현재 앞마당 x). 

+ 6.20. 추가) 해당 단지만 놓고보면 저평가는 맞음.

2) 환금성 : 해당 물건은 300세대 미만, 1, 2, 3층, 탑층을 제외하고도 매매가가 전저점 수준으로 저평가 되었다는 점에서는 투자 가치가 있을 수 있으나,  3년 내 입주물량이 11,000세대 이상임. 해당 물건은 천안시와 아산시의 경계에 위치해 있으며, 3년내 인접 지역의 공급물량은 11,000세대 이상임. 천안시와 아산시의 적정공급량은 5,093세대(3,308세대 + 1,785세대)임을 감안하면 3년내 초과공급으로 전세입자를 구하기 어려워 환금성이 낮아보임.

+ 6.20. 추가) 환금성은 전세를 맞출 수 있느냐가 아니고 이 물건을 제때 팔 수 있느냐임. 추후 공급물량 11,000세대의 반은 자가, 반은 전월세임을 예상하면 환금성이 낮을 것 같지만 해당 물건은 추후 공급되는 아파트에게는 없는 학군이라는 장점을 가졌기에 매도 시 일부 가격조정을 하더라도 매도할 수 있다고 판단함. 환금성 중간 이상라고 판단.

3) 수익률 :  수익률은 모르겠음. 다만, 현재 전저점에 가까운 매매가가 형성되어 있어 무릎 이하에서 매수한다고 판단은 되나, 추후 공급물량이 막대해 저평가와 환금성에서 투자여부가 결정될 것 같음. 이 아파트에 거주하고자 하는 사람은 단연 학군을 최우선으로 둔 가족일 가능성이 높다고 판단하며, 이 때문에 천안, 아산의 3년내 초과공급에 영향을 크게 받을 것 같지는 않다. 

+ 6.19. 수정) 수익률은 전고점을 기준으로 하면 216%로 예상됨. (전고점 매매가 45,600 - 매매가 31,500) / 투자금 6,500

+6.20. 추가) 이 물건이 수익률 100%를 달성하려면 목표가 38,000(매매가 31,500 + 투자금 6,500)이 되어야 함. 전고점 매매가 45,600임을 감안, 충분히 달성 가능함.(2년 내 달성 시 연 수익률 50%, 10년 내 달성 시 연수익률 10%)

4) 원금보존 : 현재 전세가율 79%이며 전저점 매매가가 29,000만원으로, 현재 전세가인 25,000보다 높아, 원금보존 가능성 매우 높음. 해당 물건의 장점은 학군>>>교통>환경>직장이라고 판단됨. 천안 아산을 통틀어 가장 높은 중학교 학업성취도(92%)를 가졌으며 인접 지역의 중학교 학업성취도는 크게 차이남. 또한 해당 중학교 근처에 새로운 아파트가 들어설 공간은 없다는 점에서 입지독점성을 지님. 

6.20. 추가) 원금보존 이유 : 매매가가 전저점 수준으로 떨어지더라도, 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않기 때문에 하한선은 29,000임

6.25. 추가) 입지독점성은 딱.. 그 주변에 새 아파트가 들어올 땅이 있는지, 그것만 보는 거였던듯..? 그럼 입지독점성 없음으로 봐야할 듯…? 근데 그 주변이란 게 범위가 얼마나 되는 거람~

5) 리스크 대비 : 공급물량이 많아질 것으로 예상돼 리스크 있는 투자라고 판단함. 현재 전세가는 전저점에 가까워 2년 뒤 역전세가 예상되지는 않음.

나의 투자 결론 : 투자하지 않을 듯. 투자금 2.5억으로 다른 곳을 알아보는 것이 좋겠다. 천안아산을 합쳐 가장 좋은 학군을 가진 아파트지만 이것 외에는 투자를 진행할만한 또다른 장점이 보이지 않음. 3년내 공급물량이 적정공급량의 2배 이상인 것도 지방에서는 단기투자를 우선 고려하는 나에게 리스크요인이라 판단함.

✅ 작성하면서 느낀점 : 어렵다~어려워~ 수익률은 어떻게 낼 수 있는 거지? 나의 투자기간(2년) 뒤 아파트 매매가가 어느정도가 될지 어케 안담..? 단순 전고점을 기준으로 잡나…? 몰겠당.

+6.20. 추가) 단지만 보면 확실한 저평가. 가장 큰 리스크 요인 공급물량이 해소되는 걸 지켜본 후 2-3년 뒤에 투자 가늠해보면 좋을 듯