상계동 포레나노원 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 87기 4서 0원히 보유할 자신있조 내 꿈은 부자할머니]

✅아파트명

상계동 포레나노원 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

➡️  노원구 종사자수 133,398명 : B등급

2. 교통

➡️ 강남 58분 / 여의도 1시간 / 시청역 56분 : A 등급

3. 학군

➡️ 청원중 83%, 온곡중 77%, 상경중 85% : C등급

4. 환경

➡️ 롯데백화점 노원점 1개,  반경 1km내에 대형마트는 없다.

      대학병원 : 인제대학교상계백병원, 노원을지대학교병원  : A등급

5. 공급

 ➡️ 서울원아이파크 2028.07 / 2264세대 : A등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 🔼

현재 전고점에 거의 다 회복을 한 상태지만 저점으로 많이 빠지지 않은 상태이고, 근처 아파트들이 다 구축이기 때문에 

저평가 되어 있다고 판단이 가능하다. 하지만 이 가격에 맞는 다른 구와 비교평가가 필요하다.

2) 환금성 : ⏺️

현재 노원구에서 선호 생활권에 해당하며 더블역세권의 교통과 환경이 좋고, 이 지역에서 신축아파트로 해당이 되며, 근처 학교의 평이 나쁘지 않아서 이 지역의 랜드마크 아파트이다. 300세대 이상의 아파트이며, 예전 상계주공아파트를 재건축한 아파트라서 환금성이 좋다고 할 수 있다.

3) 수익률 : ⏺️

  현재 실거래가를 보면 아직 전고점에 도달하지 않은 상황이다. 매물을 보면 투자금 4.5   억으로 현재 전고점까지 올라온 상태이기 때문에 100프로 수익률을 위해서는 10년간 

  16.5억이 되어야 하는데 주변의 아파트들의 10년간의 상황을 보았을 때  수익률은 나     쁘지 않다고 판단된다.

4) 원금보존 : ⏺️

  현재 주변 아파트들의 재건축이 활발히 일어나지 않아 입주독점성은 있고, 공급물량도   좋은 편이다. 전세가율도 62.8%로 적정수준이므로 원금보존은 좋은 편이라고 생각된   다.

5) 리스크 대비: ⏺️

현재 리스크로 보이는 점은 발견하지 못했다. 

‼️나의 투자 결론 : 

➡️ 노원구의 랜드마크인 아파트를 분석해보았다. 아직 다른 지역구와 비교를 하지 못하였고, 노원구 내에 있는 아파트와도 비교평가가 되지 않은 상황이므로 단지비교를 통해 더 분석하여 예산에 맞는 투자를 진행해야 한다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

➡️ 아직 제대로 된 앞마당이 없어서 내가 살고 있는 지역의 랜드마크 아파트를 조사해보았다. 교통과 학군, 환경의 전반적인 요소와 예산을 보았을 때 우리 지역 사람들이 충분히 살고 싶어 하는 아파트인 것을 알 수 있었다. 하지만 다른 기준으로 선호하는 아파트가 다 다르고 매매가가 차이가 나는 단지들이 있기 때문에 더 많은 비교평가가 필요하고, 앞마당을 잘 만들고, 아는 지역이 많을수록 평가가 잘 된다는 것을 이 보고서를 통해 알 수 있었다. 이번 강의를 듣고 수익률분석보고서를 작성하여 보니 입지평가기준과 저환수원리에 대해 조금이나마 알 수 있었다. 이 보고서를 통해 앞으로 임장을 할 때마다 입지평가를 생각하며 다녀야겠다고 생각하였다.