[열반스쿨 기초반 87기 하누] 왕십리 삼성 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 왕십리 삼성아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

A등급 / 종사자수 203,221 / 사업체수 41,664

2. 교통

2,5호선 지하철이 있어 교통편이 좋다.

• 강남 차 22분 / 버스 30 - 45분 / 

• 여의도 차 22분 / 지하철 35분

   

• 시청  차 19분 / 지하철 30분

3.학군

초, 중, 고 모두 근처에 있다.

다만 강의에서 들었던대로 특수고 진학자수는 낮은편으로

이럴 경우 학군 등급이 낮지만 ‘초품아’라는 타이틀은 가져갈 수 있을 것 같다.

4. 환경

도보 10분, 차로 3분 거리 내에 대형마트가 있고,

도보 20분, 차로 5분 거리 내에 종합병원도 있다.

5. 공급

 25년, 27년 입주물량이 있다.

청계천을 경계로 같은 구역에 아파트1단지, 천 건너 아파트 2단지가 세워지는데

도합 약 3천세대가 들어서나 50평이 있는 유일한 단지(비교군 내)이기도 하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

20년 6월 전세가율 58%, 강의에서 강남을 제외한 서울 지역 전세가가 60%정도면 괜찮다고 했던 걸 복기해보면 58%는 고무적이다. 이때 샀으면 꽤 괜찮은 편에 속한다.

현재 가격에서 전세가율이 이때와 비슷한 걸 생각해보면 역시 주식이든 부동산이든 저렴하게 사는 것이 제일 좋다는 사실을 깨닫는다. 드는 돈의 단위가 다르기 때문이다.

2) 환금성 

교통이 매우 좋다. 강남, 여의도, 시청 모두 가기 좋다.

현재 전세는 없을 만큼 선호도가 괜찮은 것 같지만 3년 내 신축이 꽤 들어오기 때문에 

96년식 약 400세대 단지의 선호도가 어떨지는 모르겠다.

더해 근처 한전 부지 매각이 올해말 이루어지기 때문에 해당 부분이 어떻게 되는지에 따라 또 달라질 것 같다.

3) 수익률

21년 고점을 찍고 떨어진 후 다시 고점보다 더 높은 매매가로 형성이 되어 있다.

앞서 말한 인근 호재도 있으므로 일단은 더 올라갈 수 있지 않을까 한다.

4) 원금보존

추가물량이 꽤 있는데 약 3천세대 추가물량의 여파가 어떨지 지금의 내 지식으로는 알 수가 없다. 

다만 저점에 매수했다면 시간 복리로 인해 충분한 수익을 낼 수 있는 것을 확인.

다시 한번 더 저점 매수를 위한 앞마당을 많이 만들어야겠다.

5) 리스크 대비

이후에도 적어도 9-10억 방어선은 생성되어 있지 않을까한다.

주변 아파트 역시 비슷한 가격대로 형성.

나의 투자 결론 : 아는만큼 보인다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

다시 한번 더 말하는 것이지만 저점 매수가 정답.

그것을 어떻게 파악하고 용기있게 매수할 수 있을지 열심히 해봐야겠다.

주식과 부동산이 다른 점은 주식은 분할매수가 가능한데 부동산은 그렇지 않아 좀 더 야수의 심장이 되어야하고

시드머니가 더 클 수 밖에 없다고 느낀다.

하지만 그만큼 부동산 자산으로 레버리지를 크게 일으킬 수 있지 않을까한다. 

많은 조건들을 비교분석하고 탄탄한 근거를 가지고 자신 있게 매수 타이밍을 노려야겠다.