[열반스쿨 87기 스윗포테토] 성동구 서울숲푸르지오 2차 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

서울숲푸르지오 2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 A급 (종사자 203,221명)

2. 교통

강남-33분(1회 환승), 시청-31분(1회 환승) 여의도-40분(1회 환승)

3. 학군

옥정중 79%, 광희중 86%, 무학중 81%. 금호여자중 84%, 대경중 80%

4. 환경

롯데마트 행당역점, 이마트 왕십리점, 한양대학교 종합병원외 1개

5. 공급

총 공급 세대수 : 2,682세대

용답동 청계리버뷰자이 27.02/1,670세대,

행당동 라체르보푸르지오써밋 25.07/958세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 33평 기준) 매매 20억원, 전세 9.2억원

5년 내 고점 매입시: 2025년 5월, 매매 20억원, 전세 9.2억원

5년 내 저점 매입시: 2020년 6월, 매매 15.2억원, 전세 8.2억원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전체적으로 이 아파트는 강남 접근성, 한강 접근성이 좋으며, 학군은 다소 약하나 직장으로의 이동, 편의환경등 전체적으로 잘 되어있음, 그러나, 현재 성동구 지역 전제적인 상승세로 인하여 전고점 돌파지역이 많음, 지금 당장 매수를 한다고 가정한다면, 이 가격으로 1급지를 선택하는 방향으로 봐야할 여부를 체크해 볼 필요가 있음. 혹은 지금 당장보다 대선 이후 6개월 정도 흐름을 본 뒤 결정을 해봐야 할 거 같다.

2) 환금성 : 입지가치가 다소 괜찮고 높은 쪽에 속하는 단지라고 생각이 되어 환금성이 초기에는 적을지라도 장기간에 걸쳐 수익을 볼 거라는 예상이 됨.

3) 수익률 : 전세가율 50%, 현재 시세로 투자금 10억정도 필요함, 공급이 적어지고 전세가 상승의 흐름을 예상해보면 전세가 상승시기에 투자를 하면 지금보다는 적은 투자금이 될거라고 생각이 됨. 입지가치가 있기때문에 수익률은 있다고 생각하나 현재 시점에서는 비싼 가격으로 많은 수익률을 보기가 어려울듯 해보인다.

4) 원금보존 : 26년도 공급 없음, 27년도 1,670세대로 공급이 많지 않음. 전세가 상승 예상지역으로 보임. 

전세가율 50%로 낮은 치수이지만 입지 독점성 및 공급물량으로 보았을때 원금보존 가능할 걸로 보임

5) 리스크 대비: 원금보존 가능할 것으로 예상되며 투자수익률은 장기적으로 보앗을때 상승할 것으로 예상하며 투자금액이 적은시기인 전세가상승시기에 투자하면 높은 수익률 예상해봄, 내가 매도시에도 이 위치의 단지는 풍분히 전세 수요가 있어 매도에 큰 무리가 없을것으로 보임

나의 투자 결론 :

현재 상승장기류로 인해 다소 높은 매매가 형성되어있는것으로 보인다. 투자 공부를 진행하고 시세 흐름을 보며 조급해하지않고 다소 지켜본 뒤 매매를 결정해야 할 것으로 보린다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

입지 가치 및 작성해야하는 부분들을 하나하나 작성하다보니 궁금한것도 생기고 다소 하나를 찾아보고 알아가는데 시간이 오래 걸렷던거 같다, 또저환수원리를 작성하는 부분에서 막상 처음에는 막막했는데 강의 및 교안을 다시보며 뭘 봐야하는지를 알아가다보니 크게 문제없이 작성을 해본거 같다. 하면서 투자는 투자공부는 이런식으로 해나아가야하는 것인지 조금은 체감을 한것 같다. 앞으로도 조급햐하지않고 하나하나 정리하고 꾸준히 해나가다보면 자연스레 눈에 흐름이 조일 것 같다라는 생각이 들었다. 매번 과재를 수행하려고 하고 있으며 이번에 수익률 보고서를 또 작성하면서 ㄱ지금까지 해 온 과제들을 꾸준히 이어나가 앞마당으로 만들면 나도 할 수 있을 것 다라는 생각이 든다.