[열기 87기 23조 열기듣고 등번호23 부자되라] 2주차 과제

✅아파트명

도담마을7단지뜨리에체

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

강남역까지 47분 소요

3.학군

대지중 89%

4. 환경

도보 10분 이내 신세계백화점, 분당선 죽전역 역세권

5. 공급

적정 공급 1배 이내 

27년 공급은 적정이라 용인 어디에 입주하는지 위치와 세대수 체크 필요

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:  도담마을7단지뜨리에체 24평 현재 매매 5.2억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 6.4억 전세 3.6억

5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 4.7억 전세 3.1억

✅현장사진

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✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -18%정도. 저평가 되어 있음. 완전 싼 구간은 아니지만 여전히 가치 대비 싼 상황.

2) 환금성 : 나홀로x. 세대수 500세대는 안되지만 주변에 아파트 밀집되어 택지 구성. 탑층x. 저층x. 5.2억은 동향 물건임. 동향 물건 제외하고 남향은 5.5부터 시작. 이걸 깎아서 매수하는게 좋지 않을까. 내 물건을 5년 뒤, 10년뒤에도 누가 받아줄 수 있을까? 했을때 이정도 입지면 있을거라 생각.

3) 수익률 : 200% 내려면 최소 8.6억 이상 되어야 한다. 

4) 원금보존 : 전세가율 67% 이라 괜찮지 않을까. 그리고 아직 저점에서 회복을 못해서 더 빠진다 해도 원금 손실 리스크가 적어 보임.

5) 리스크 대비: 수도권에서도 가성비 있게 살기 좋은 곳이라 계속 전세 수요가 있어서 전세를 싸게 내놓으면 전세는 뺄 수 있어 보임. 공급도 1배 이내라 괜찮아 보이지만 추가로 입주 예정인 단지가 투자할 단지와 인접하지 않거나 세대수가 적어서 영향이 적은지 확인 필요. 만약 인접하면 전세 만기 주의해야겠다. 

나의 투자 결론 : 투자해도 되는 단지라 생각하지만 1.7억의 투자금으로 최선인지는 앞마당 내 비교해봐야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

지방에서 종잣돈을 굴려와서 수도권에 얼른 투자하고 싶다. 아직 서울도 상급지만 올랐으니 내가 종잣돈을 불려왔을때 나에게 기회를 줄 단지들이 남아있지 않을까. 그때 당장 투자할 수 있는 단지를 추려놔야겠다!