✅아파트명 : 영통포레파크원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
3.학군
4. 환경
하나로마트(수원농협 영통점)1.2km/4분 | 롯데마트(영통점) 1.3km/5분 | 홈플러스(영통점)1.3km/5분
이마트(흥덕점)1.5km/5분 | 홈플러스(원천점)1.6km/6분 | 하나로마트(기흥농협)2.5km/9분
하나로마트(수원축협)2.8km/10분 | 롯데마트(신갈점)2.8km/10분 | 이마트(보라점)2.8km/10분
강남종합병원 3.1km/11분 | 미로공원(축구장0.7배) 177m/1분 | 광교호수공원(여의도 0.7배)1.9km/6분
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
주변 동일한 평수와 비교 했을때 평균 금액/ 세대수가 많고 환경은 나쁘지 않다고 판단/ 주공아파트에서 네이밍 변경된 것 같다.
2) 환금성 :
1997년식/거의 30년식 아파트/3129대단지→환금성은 좀 더 공부하자!
3) 수익률 :
고점에 매수 했다면 1.3억 손해(-43%)/ 저점에 매수 했다면 1억 이익(+112%)/ 현재 매수 한다면? 지난 5년 추이를 봤을때 27년 경에는 1억정도 상승 예상됨(인프라 상승 정도?)
4) 원금보존 :
직장수는 수원시에서 영통구에 30%정도 있음/ 강남까지는 지하철 50분/ 1회 환승 필요/ 자차로는 30분 소요/ 학군은 그리 좋지 않지만 초,중,고 인접/ 주변 공원과 생활, 문화시설이 다양/ 아파트 세대수가 많고 주변에도 아파트 단지들이 형성되어 있어서 3040에게 지속적인 수요 기대/ 꾸준히 버틴다면 인프라 상승으로 원금 보존 가능할 것으로 예상됨
5) 리스크 대비:
27년도에 영통자이 센트럴파크 580세대 입주예정→일시적으로 전세가 하락 주의/ 과거 주공 아파트 인식 때문에 기피 경향이 있는지 확인 필요/ 학원가가 잘 형성이 되어 있는지 확인 필요
✅나의 투자 결론 :
세부적으로 접근해 보니~결론은 ‘이 금액으로 구지??’ 라는 생각이 든다.
대단지라는 것은 큰 장점이지만 자차가 아닌 이상, 지하철도 1번 환승이 필요하고, 학군도 그냥~, 직장 레벨은 B ,구축아파트//
필수적으로 임장을 직접 가봐야 좀 더 정확히 파악 될것 같다는 결론.
✅ 작성하면서 느낀점 :
첫 수익률 보고서를 작성해보니 저환수원리대로 하나씩 채워나가는 뿌듯함이 있었다.
하지만 머리로는 알겠는데, 비교평가를 잘하고 있는건지 감이 없다.
하나 두개씩 계속 쌓아 나가면, 비법노트 마냥 나만의 레시피북이 완성 될것 같다.
상상만해도 든든~~++
작성하면서 계속 찾아 보게 되고 머리로 정리 하면서 자료까지 모을수 있는 너무나 좋은 것!
수익률 보고서에 대한 중요성을 다시 한번 느끼며~
3주차 강의를 듣고 좀더 공부하며 계속 수정해 봐야겠다!
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