✅아파트명
답십리동 답십리청솔우성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통
평일오전 8시 기준
강남 59분 / 시청 42분 / 여의도 54분
3.학군
전농중 80.5% / 전일중 78.2%
4. 환경
대형마트(청량리역 롯데마트O) / 평지 O / 거주상권(전농sk 앞 상가 O)
5. 공급
2025년 6월 ~ 2028년 6월 사이
동대문구와 인접지역(성동구+성북구) 입주물량을 살펴보면 3년간 총 10단지가 입주하며
이중에서 동대문구의 지역 내 입주는 2025년인 올해 입주물량이 몰려있어
전세설정에 주의해야 한다고 보인다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 절대적 저평가 : 전고점대비 -15%이상인가?
=> 전고점 대비 -20.1%로 충분히 싸다고 보인다.
- 상대적 저평가 : 앞마당 단지와 비교하였을때 저평가 되어있는가?
=> 25.6월 현 시장에서 서울 4급지 내 30평대를 8.3억에 매수할 수 있다면 충분히 저평가 되어있는 가격으로 보임.
=> 협상을 통해 8억 이하나 8억에 가까이 매수할 수 있다면 정말 싸다고 보인다.
2) 환금성
- 300세대 이상인가? O
- 저층,탑층 제외매물인가? O
3) 수익률
- 수익률 100% 구간일 때의 가격은 얼마인가?
=> 현 투자금 3.1억으로 수익률 100% 가격을 계산하면 11.4억으로 보인다.
=> 전고점 가격이 10.4억이므로 현재 1-3급지 & 4급지 선호생활권 단지들이 전고점을 넘거나 전고점 직전까지 갔다는 점을 생각해보면 충분히 100% 이상의 수익률을 예상할 수 있다고 보인다.
4) 원금보존
- 서울 기준 전세가율 60% 이상인가?
=> 답십리청솔우성 30평대의 경우 현재 전세가율이 60-62% 수준으로 서울 전체 평균 전세가율 48%와 비교해서 높은 수준이라고 보이며 동대문구 평균인 58%보다도 높다.
5) 리스크 대비
- 지역 내 공급이 많은가?
=> 현재 동대문구는 올해 대단지 입주물량이 많기에 원하는 전세가를 맞추기 어려워보인다. 투자를 진행하게 된다면 올해 전세를 새로 맞추는 매물은 피하고 세낀 매물을 주로 찾아야겠다.
나의 투자 결론
- 지금 동대문구는 입지에 따라 싼 단지와 그렇지 않은 단지로 나누어져 있는 상태. 더군다나 대단지 공급이 예정되어있어 투자를 진행하게 된다면 전세가 하락에 대비하여 매매가를 더 싸게 접근하던지 아니면 전세 셋팅이 되어있는 매물을 우선적으로 고려해봐야겠다. 전세가는 보수적으로 접근!
✅ 작성하면서 느낀점
- 수익률 보고서를 작성하면서 수익과 수익률을 생각했을때 전고점을 넘은 단지보다 전고점 이하의 단지가 안전마진이 있다고 느꼈습니다. 보고서를 작성하기 전이라면 더 가치있지만 비싼 단지를 매수하는 것에 고민이 많았겠지만 보고서를 작성하면서 매매가를 저렴하게 살 수 있는 저평가된 단지가 안정적인 수익률을 보장한다는 것을 알 수 있었습니다.
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