아파트분석

[열기87기 7ㅣ세타고 0에서 백억창조 비구름] 풍덕천동 신정마을8단지현대성우 아파트 수익률 보고서

  • 25.06.17

아파트명

  풍덕천동 신정마을8단지현대성우 아파트

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

  용인시 수지구 (C등급)

   종사자수 : 81,345명

   사업체수 : 24,076명

 ※ 신분당선 역세권 특성상 판교/강남 종사자 다수 거주함

 

2. 교통

  네이버지도 길찾기 기준 

   강남 43분, 여의도 64분, 시청 66분

 

3.학군

 학업성취도 기준

  정평중학교 : 92.8% (수지구 4위)

  홍천중학교 : 95.1% (수지구 1위)

  성복중학교 : 93.9% (수지구 2위)

 

4. 환경

 대형마트 : 도보 16분 거리 이마트 수지점, 도보 25분 거리 롯데몰 수지점

 백화점 : 주변에 없음

 병원 : 자차 16분 거리 분당서울대병원

 

5. 공급

  아실 입주물량 확인결과, 용인시 수지구 '29년 12월까지 입주물량 없음

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 

  현재 시세: 32평(84㎡) 현재 매매 7.5억, 전세 3.8억

  5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.9억 전세 3.8억

  5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.5억 전세 3.3억

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

현장사진

 

  2025.06.14 풍덕천동 분위기임장 중 현장사진▼

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : X ('24년도 전까지는 저평가였으나, 현재 5년내 고점에 매우 가까운 상태)

2) 환금성 : O (준역세권 내 아파트단지로 수요 있음)

3) 수익률 : O (전세가는 많이 변동하지 않지만, 매매가가 수요에 맞추어 상승중)

4) 원금보존 : O ('22년도 저점 찍은 뒤로 꾸준히 상승중, 아직 허리 닿기 직전)

5) 리스크 대비: 전세가가 많이 변동하지 않아 역전세 리스크 있음

 

나의 투자 결론 : 저평가 벗어나기 직전에 사기 위해서는 지금 매수해야 함

    - 역전세 리스크 대비 위해 추가 대비 금액 필요함

    - 지금 바로 매수할 수 없다면 다음 기회에 매수할 수도 있을 것 같음 

 

✅ 작성하면서 느낀점 

  내 눈에 좋아보이는 아파트 이더라도 실제 분석시 역전세 리스크가 있는 등 분석하지 않고는 모르는 요소들이 보여 신기했다. 이후에는 전세 변동이 적은 요인이 어떤게 있을지 추가 분석을 해보고 싶다.


댓글


투현맘1416
25. 06. 20. 17:30

구름님~~ 수익률 분석 넘 잘하셨네요. 묵묵히 최선 다해 주셔서 넘넘 감사합니다. 항상 응원하게용 ^ ^