✅아파트명
풍덕천동 신정마을8단지현대성우 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구 (C등급)
종사자수 : 81,345명
사업체수 : 24,076명
※ 신분당선 역세권 특성상 판교/강남 종사자 다수 거주함
2. 교통
네이버지도 길찾기 기준
강남 43분, 여의도 64분, 시청 66분
3.학군
학업성취도 기준
정평중학교 : 92.8% (수지구 4위)
홍천중학교 : 95.1% (수지구 1위)
성복중학교 : 93.9% (수지구 2위)
4. 환경
대형마트 : 도보 16분 거리 이마트 수지점, 도보 25분 거리 롯데몰 수지점
백화점 : 주변에 없음
병원 : 자차 16분 거리 분당서울대병원
5. 공급
아실 입주물량 확인결과, 용인시 수지구 '29년 12월까지 입주물량 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 32평(84㎡) 현재 매매 7.5억, 전세 3.8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 7.9억 전세 3.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.5억 전세 3.3억
✅현장사진
2025.06.14 풍덕천동 분위기임장 중 현장사진▼
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X ('24년도 전까지는 저평가였으나, 현재 5년내 고점에 매우 가까운 상태)
2) 환금성 : O (준역세권 내 아파트단지로 수요 있음)
3) 수익률 : O (전세가는 많이 변동하지 않지만, 매매가가 수요에 맞추어 상승중)
4) 원금보존 : O ('22년도 저점 찍은 뒤로 꾸준히 상승중, 아직 허리 닿기 직전)
5) 리스크 대비: 전세가가 많이 변동하지 않아 역전세 리스크 있음
나의 투자 결론 : 저평가 벗어나기 직전에 사기 위해서는 지금 매수해야 함
- 역전세 리스크 대비 위해 추가 대비 금액 필요함
- 지금 바로 매수할 수 없다면 다음 기회에 매수할 수도 있을 것 같음
✅ 작성하면서 느낀점
내 눈에 좋아보이는 아파트 이더라도 실제 분석시 역전세 리스크가 있는 등 분석하지 않고는 모르는 요소들이 보여 신기했다. 이후에는 전세 변동이 적은 요인이 어떤게 있을지 추가 분석을 해보고 싶다.
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