*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명- 관악타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급. 종사자수 18만, 사업체수 4만.
2. 교통 : 강남 49분(버스, 지하철 환승 1회), 여의도 52분(버스, 환승 1회), 시청 64분(버스, 환승 1회)
3.학군 : 부흥중 86.6% 특목고 4.7% (범계중 93.1% 특목고 7.2%)
4. 환경: 범계역 도보 13분(1km 이내) 근처로 홈플러스, 이마트, 뉴코아 아울렛, 하나로마트, 한림대성심병원, 학원가 가까움.
5. 공급
동안구 인구 수 =30.8만명, 적정수요 1543세대
2027년 12월 평촌자이퍼스니티 2737세대
2026년 10월 e편한 세상 평촌 어반벨리 458세대
2025년 6월 평촌두산위브더프라임 456세대
3년간 총 공급 3651세대
만안구
2026년 5월 안양자이더포레스트 483세대
의왕시 입주가 7000세대로 주의 필요함.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍): 고점 대비 21퍼센트 하락했고 전세가율도 67.9%로 투자하기 좋은 시기로 보인다. 다만 나의 종잣돈 보다 많이 든다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 지금 저평가 시기. 고점 대비 하락율 20%.
2) 환금성 : 30년 지난 구축이라 전세가가 빨리 올라오지는 않을 것으로 보이지만 주변 학군이 살기 좋은 점이 있어 시세차익은 기대됨.
3) 수익률 : 현재 호가가 6.8억, 전세 호가 4.5억. 투자금 2.3억이 든다. 100퍼 수익률이 나려면 9.1억이 되어야 한다. 전고가 9억이므로 가능해 보이지만 매수할 때 6.8억보다 깎아서 사면 좋겠다.
다만 종잣돈이 2억이 넘게 들어가므로 아직 나에게는 무리다.
4) 원금보존 : 전세가율이 60퍼가 넘는다. 좋아 보이지만 주변 입주장이 있어 30년 이상된 구축이라 전세가 안나갈 수 있으므로 전세가 방어가 어려울 수 있다.
5) 리스크 대비: 가장 전세가가 낮은 시기에 비해 1억이상 전세가가 올랐다.
나의 투자 결론 : 투자금 2.2억이 소요되므로 입주 물량이 없는 곳을 찾아 본다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 계산기가 있어서 편하다. 주변 공급 물량까지 안 살펴 봤으면 큰 일 날뻔 했다.
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