*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
가장 가까운 역은 어디인지 표시
주변 아파트 시세도 함께 비교
✅아파트명 : 길음래미안 1차(03)
✅위치(지도)
길음뉴타운 내 위치한 역세권 단지(1125세대)
✅입지평가
1. 직장
| 수도권 | 서울 | 성북구 | B | 111,005 | 23,617 |
성북구는 종사자수 11만명, 사업체수는 2만3천개로
서울 내 다른 구보다 종사자수나 사업체수가 적은 편
베드타운으로 생각하고 교통 접근성이 용이한
업무지구를 확인해봐야함
2. 교통
강남역까지는 3번 환승으로 거의 1시간
여의도까지도 2번 환승해서 40분 정도
시청까지는 2번 환승으로 30분
길음뉴타운에서 광화문/시청 쪽 도심으로 가는 버스가 많아
도심 출퇴근 직장인들에게 수요를 예상해볼 수 있음
강남역 50분 (3번 환승)
여의도역 43분(2번 환승)
시청역 31분(2번 환승)
3.학군
개운중 89% 길음중 88%
개운중은 성취도 89%로 성북구 내 중학교 중 2위
특목고 진학은 길음중에 밀리지만 그래도
성북구 내 다른 학교들보다는 진학률 우수함.
초등학교의 경우 학급당학생수가 22명으로
비아파트 지역 학교들이 19-20인 것에 비하면
그래도 높은 편이라고 생각됨.
단지에서 학교까지 뉴타운 환경을 거치게되므로
이 점도 장점이라고 봄.
미아초등학교 (22명)
초중고까지 접근 가능한 학교가 있어
학령기 자녀 키우는 가정 수요 예상 가능
4. 환경
도보 15분 정도 거리에 현대백화점, 이마트2군데
단지 자체도 뉴타운 내에 위치해있어
생활편의시설이 다양하고 안정감이 있음
5. 공급(서울+신도시)
2025년 3월 장위자이레디언트 2,840세대 입주 (완)
2027년 3월,4월 장위동, 삼선동에 1000세대 넘는 입주 있음
교통적으로 더 도심에 가까운 삼선동
새로운 뉴타운으로 연식 우위가 생기는 장위동
길음뉴타운 내에서 가장 연식이 오래된
길음래미안 1차의 경우 불리할 수 있어
전세 맞추는 게 맞물리면 리스크가 될 수도 있을 듯
길음래미안 1차 전세는 4억 후반대
전세물량은 14개
현재 장위자이레디언트 59가 5억 초반대
전세물량은 244개
장위자이레디언트가 입주장이라 그런지
길음래미안 1차 전세와 많이 차이나지 않는듯
장위 입주의 영향이 길음뉴타운에도 꽤 될것으로 보임
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 8억 초중반대 매물이 많이 나가면서
현재 8억 후반 호가 물건만 있음
전고와의 차이 -10%
5년내 저점에서 샀다면 2억까지 차이남
(현 가격에서 2억 넘게 빠질 수 도 있다!)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가(절대/상대):
<가치분석>
길음래미안1차는 도심권 출퇴근 용이한 위치이면서
길음뉴타운 환경을 바로 단지 앞에서 누릴 수 있는 가치를 지님
베드타운을 찾는 수요자들의 니즈를 충족시킬 수 있어
수요가 높을 것이라고 예상됨.
현재 전고점에서 4천 차이 나는 호가까지 올라감.
전고 하락률로 봤을 때 절대적 저평가X
<8억대 물건 비교평가>
서대문구 천연뜨란채
8억대 물건 중에서 지역 내 선호도가 높은 단지인가?
2) 환금성 : 베드타운 특성을 가진 성북구 내에서
현재 잘 갖추어진 완성형 인프라 환경을 가진
길음뉴타운은 아이키우기 좋은 환경으로
충분히 젊은 수요층에게 선호되는 수요 단지로
주변 생활권 내에서도 들어오고 싶어하는
환금성이 상대적으로 높다고 생각함.
3) 수익률 : 현재 전세가는 매매가의 절반가로 투자금이 큰 편임.
현재 매매가 88000, 전세 45000으로 보면
10% 수익률이 나는 경우 전고점 92500 정도가 됨
시가8000만원 상승하면 20% 수익률나는 가격 96000까지 가야
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 50%정도로
매매전세 차이가 큰 단지임
서울 적정 전세가율 60%에 못 미침
지금도 매매가 올라간 것에 비해
전세 상승은 비교적 약하다고 생각됨
현재 네이버부동산에 나와있는 매물은
88000으로 전고 대비 -5%로
가격이 많이 떨어지지 않은 물건임.
5) 리스크 대비:
2년 뒤 2027년 2000세대 정도의 입주가 있어
입지독점성은 서울 내에서 낮은 편으로 생각됨.
나의 투자 결론 :
작년 상반기 7억 후반대 물건들이 날아가면서
8억 초반까지 올라가고 멈춰있다가
이번 상반기 =8억 초반대-중반 매물들
실거래가 많이 찍히면서
상반기 기회를 노리는 사람들의 매수가
꽤 많았던 것 같다
현재 전고점에 너무 가까운
88000 호가는 너무 비싸다고 생각됨전세가도 4억 초반으로
매매가와의 차이가 크다
전세가율도 낮고
4억 투자금으로 투자하기에는
현재 너무 비싼 상태라고 생각되어
투자하지 않고
8억 초중반 거래가 다시 찍히는지 확인 필요.
✅ 작성하면서 느낀점 :
베드타운 역할의 성북구 내에서
연식상 밀리는 1단지라 생각했는데
역세권 위치라는 장점때문인지
롯데캐슬 입주와 함께
더욱 개선된 환경 때문인지
작년 상반기 오른 가격보다
훨씬 더 많이 오른 상태이다(호가)
8억 아래 거래부터 시작해
서서히 올라가 8억 중반에서
멈췄던 작년에 비해
올 상반기 사람들이 가격에 적응해서인지
8억 초중반대 거래가 활발해지면서
이렇게 까지 호가가 올라갈 줄 몰랐던 단지이다.
전고점으로 무조건 단지의 가치를 비교하기보다
앞으로의 수요층에게
‘환경’ 즉 편의시설 접근성이나 균질성 등의
요소도 더 고려하며 수요를 예상해봐야할 것 같다
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