아파트 수익률 보고서

✅아파트명

노원구 상계 주공 16단지 2,392세대/38년차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(B등급)

노원구: 사업체수 38,439개( 500명 이상 사업자수 11개) / 종사자수 130,553명/ 직장인 월급 평균 3,069,118원

2. 교통(B등급)

                                                     강남역: 1시간 

                                                            여의도 1시간

                                                           시청: 1시간 좀 넘음

3.학군(B등급) 노원구 10위 상경중학교

아파트 단지 안에 유치원과 초등학교가 있습니다. 그리고 후문쪽에  바로 중학교가 있습니다.  학부모들이 편할 것 같습니다. 후문에  상경 중학교로 학교 평균이 평균이상으로 노원구 중학교 학교 평균 10위입니다. 

노원구에 전국 중학교 국가수준학업성휘도평가 상위 100개 학교 중  3개 학교(을지,상명,불암)가 있는데 거기와는 거리가 꽤 됩니다. 그렇지만 해당 생활권에서는 선호하는 학교라 생각이 듭니다. 그리고 마들역 부근으로 보습학원보다 규모가 있는 종합 학원들이 좀 보입니다.

4. 환경(C급)

아파트에서 도보 13분 정도에 하나로 마트가 있고, 자동차로 8분 거리에 노원 롯데 백화점이 있습니다.

대형 병원은 노원 을지병원이 자동차로 12분 거리에 있고 , 상계 백병원도 자동차 7분 거리에 있습니다. 그렇지만 마들역 주변으로(단지에서 1Km이내) 작은 상가들이 모여 있고 사람들이 거리에 많은 편입니다. 나이 드신 분들도 있지만 젊은 신혼 부부들도 자주 보입니다.

5. 공급(s급)

  현재 예정된 공급은 없습니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

7일 만에 1개월 평균 실거래가가 1000만원이 올랐습니다.

✅현장사진

다른 상계 주공 단지에 비해 주차 공간이 좀 있는 편입니다. 상계 주공9단지를 임장 갔는데 평일 오전에도 주차 할 곳이 없이 차들이 주차장에 가득 있습니다. 주공은 지하주차장이 없다보니 주차 공간 부족으로 어렵답니다.

✅비교 평가

상계 주공에서 마들역과 가깝고 인기 있는 단지들과 차례로 비교하며 수익률을 생각해 봤습니다.

상계 주공 10단지는 마들역 5분 거리로  관리가 잘되어 있는 단지 입니다. 그래서 마들역 부근 주공중에서는 제일 먼저 가격이 오릅니다. 그리고 11단지, 16단지 를 선호합니다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1개월 이내 실거래는 고점 대비 -23% 정도 빠진 상태입니다. 아직 비교 평가 할 만한 앞마당이 없어서 비교는 못하지만 고점 대비 20%이상 빠진 상태라 저평가라 볼 수 있습니다.

현장 분위기는 분임을 가서 부동산 사장님께 물어보니 전화 문의가 늘고 집주인들도 오를 것을 예상해서 물건을 거두는 경우도 생기고 있다고 합니다. 매물도 못난이들만 나오고 있습니다.

2) 환금성 :  2000세대 이상의 대단지고 유치원, 도서관, 어린이집, 초등학교도 있고, 마들역과도 가까워 젊은 부부나 신호 부부들에게 인기가 있을 것 같아 환금성이 좋아보입니다.

3) 수익률 :  현재 투자한다면 2억1000만원이 들고 목표 수익률이 100%가 되려면 7억3000만원의 매매가이면 됩니다. (전고점 7억500)

4) 원금보존 : 상계 주공 전세가는 매매가 대비 전세가가 50-60% 정도라 적정 전세가율이라 생각이 듭니다, 그러나 워낙 구축이라 전세가가 3억이 넘기는 어렵지 않을까 생각이 들었는데요. 찾아보니 전세 최고가가 3억 5000(23년 3월)일때가 있었습니다.그리고 주변에 아파트를 지을 곳이 없어 입지 독점성이 있다보니 언제 할지 모르지만 재건축을 하게 될 거라 생각합니다.

5) 리스크 대비: 3년내 주변에 공급 물량이 없어 5%이내로 올린다면 역 전세는 대비 할 것 같습니다.

나의 투자 결론 : 

노원 가까이에 살다 보니 이 지역에서는 노원이 나름 투자처로 좋다는 생각이 있었습니다. 

그런데 저환수원리로 분석하여 보니 저 평가 되어 있고 원금 보존도 가능할 것 같습니다. 

현재 투자금이 2억이 되지 않는데 향후 6개월 안에 매매가는 떨어지고 전세가가 상승하는 시기가 와서 투자가능해진다면 투자를 해 봐도 좋은 물건입니다. 

그런데 앞마당이 1개다 보니 2억 1000만원으로 투자 가능한 지역을 좀 더 찾아보고 비교 평가해야겠습니다. 그래야 하락장 때 좀 더 확신 있게 기다릴 수 있겠지요. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

2주차 강의를 들을 때 이해가 됐다고 생각했는데 보고서를 쓰니 저환수원리가 헛갈리기 시작했습니다. 

그래도 2주차 떄 보고서를 썼는데 잘 한 것 같습니다. 튜터님의 말을 듣기 잘했습니다. ㅋㅋ

과제를 하고 3주차 강의를 들으니 이해가 좀 더 되고 수정하면서 한 번 더 생각하게 됩니다.

그리고 보고서 작성하면서 (비교 평가 작성한 부분은 수정을 다시 해야겠지만 ) 입지 조건을 앱을 통해 찾고, 임장도 혼자 가서 해 보니 기억에 확실히 남습니다. 

또 수익률 계산 시 목표 수익률을 정하고 목표 매매가를 생각하며 매물의 전고점을 살펴보니 이 매물이 저평가 되었는지 좀 더 쉽게 알게 되고 매수해도 좋은 매물임을 확신하게 됩니다.