아파트 수익률 보고서

✅아파트명

노원구 상계 주공 16단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

노원구: 사업체수 38,439개( 500명 이상 사업자수 11개) / 종사자수 130,553명/ 직장인 월급 평균 3,069,118원

2. 교통:c등급

                                                     강남역: 1시간 

                                                            여의도 1시간

                                                           시청: 1시간 좀 넘음

3.학군: 노원구 10위 상경중학교

아파트 단지 안에 유치원과 초등학교가 있습니다. 그리고 후분쪽에  바로 중학교가 있네요.  학부모들이 편할 것 같습니다. 후문에 있는 중학교는 상경 중학교로 학교 평균이 평균이상으로 노원구 중학교 학교 평균 10위입니다.

노원구에 전국 중학교 국가수준학업성휘도평가 상위 100개 학교 중  3개 학교(을지,상명,불암)가 있는데 거기와는 거리가 꽤 됩니다.

4. 환경

아파트에서 도보 13분 정도에 하나로 마트가 있고, 자동차로 8분 거리에 노원 롯데 백화점이 있습니다.

대형 병원은 노원 을지병원이 자동차로 12분 거리에 있고 , 상계 백병원도 자동차 7분 거리에 있습니다.

5. 공급

  현재 예정된 공급은 없습니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 1개월 이내 실거래는 고점 대비 -24% 정도 빠진 상태입니다. 그에 반해 전세가는 조금씩 오르고 있습니다. 아직 비교 평가 할 만한 앞마당이 없어서 비교는 못하지만 고점 대비 20%이상 빠진 상태라 저평가라 볼 수 있습니다.

현장 분위기는 어떤지 분임을 가서 부동산 사장님께 물어보니 전화 문의가 늘고 집주인들도 오를 것을 예상해서 물건을 거두는 경우도 생기고 있다고 하더라고요. 

2) 환금성 :  2000세대 이상의 대단지고 유치원, 도서관, 어린이집, 초등학교도 있고, 마들역과도 가까워 젊은 부부나 신호 부부들에게 인기가 있을 것 같아 환금성이 좋아보입니다.

3) 수익률 :  지금 매수하면 투자금이 21,900만원 정도 필요하고 전고점 가격에서 매도한다고 생각해 보면 14,067만원의 수익이 생깁니다. 그래서 총수익률은 총수익률은 64% 투자기간이 4년이라 생각한다면 연수익률은 16%정도 됩니다.  그리고  투자금이 2억 이상 든다면 수익률이 20%로 올라가기에는 쉽지 않을 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

4) 원금보존 : 상계 주공 전세가는 매매가 대비 전세가가 50-60% 정도라 적정 전세가율이라 생각이 듭니다, 그러나 워낙 구축이라 전세가가 3억이 넘기는 어렵지 않을까 생각이 듭니다. 그런데 아파트는 구축이지만 땅의 가치는 있어 수요가 꾸준히 있을 것이라 입지독점성이 있습니다.

5) 리스크 대비: 3년내 주변에 공급 물량이 없어 역전세는 없을 것 같습니다. 

나의 투자 결론 : 

노원 가까이에 살다 보니 이 지역에서는 노원이 나름 투자처로 좋다는 생각이 있었습니다. 

그런데 저환수원리로 분석하여 전고점을 다음 상승기 고점으로 생각해서 수익률을 구해보니 20%이상이 되지 않아 약간 실망이 됩니다. 

그런데 이곳은 지하철역이 가깝고 상권이 서민 살기에 편해서 꾸준히 수요층이 있습니다. 그래서 아파트는 구축이지만 땅의 가치는 좋아서 입지독점성은 있어 보입니다. 그리고 전세 수요도 꾸준히 많이 있습니다.

월부에 있어서 새로운 것을 배우게 돼서 감사합니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

2주차 강의를 들을 때 이해가 됐다고 생각했는데 보고서를 쓰니 저환수원리가 헛갈리기 시작합니다. 

들은 개념을 실매물에 적용하려니 어렵습니다.

수익률 계산하는 것도 강의록 보고 계산기 두드리며 해보는데 몇 분 걸립니다…ㅜㅜ

입지독점성을 알았는데 주공 16단지에 적용하려니 이 단지가 독점성이 있나 없나 싶습니다.

보고서 쓰려고 강의록을 뒤적이며 … 저평가가 이거였지…원금보존이 이거였구나… 하게 됩니다.

다시 복습하겠습니다.

‘학’이 ‘습’이 되는게 어렵네요. ㅎㅎ