[열기 87기 5늘부터 자산 4모으조 나랑만] 은평뉴타운 박석고개 1단지 힐스테이트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

은평뉴타운 박석고개 1단지 힐스테이트

(준공 2009년, 947세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

은평구 종사자수 109,031명/ B등급/ 사업체 수 36,509

2. 교통

 강남 55분 / 여의도 47분 / 시청 38분 

3.학군

신도중 학업성취율 88%

은평구 내에서는 가장 높음

4. 환경

• 도보 10분 롯데몰

• 도보 10분 카톨릭대학교 은평성모병원

5. 공급

2025년  6월 452세대

2025년 11월 424세대

2026년  5월 262세대

2028년  3월 260세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 은평뉴타운 박석고개 1단지 힐스테이트 

               매매 8.75억/ 전세 5.3억

5년 내 고점 매입시: 21년 매매 9월 9.7억/ 전세 4.2억

5년 내 저점 매입시: 23년 매매 2월 6.8억/ 전세 4.3억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매가가 전고점 대비 -10% 하락하였고 전세가는 올라 투자금이 고점 대비 줄었다.

2) 환금성 : 1단지 천세대 미만(947세대)이나 옆단지가 같은 브랜드, 같은 평형대의 아파트로 구성 되어 있고 660세대가 넘어 1000세대 이상으로 봐도 무관하다. 구파발역 일대가 전부 아파트로 환경이 균질하며 다양한 연령대가 거주하고 있어 수요가 충분히 있을 것으로 보인다.

3) 수익률 : 15년 부터 25년까지 10년간 매매는 4억 7천, 전세는 2억 3천 정도가 올라 10년 수익률은 457%이다. 전저점에 매수 했다면 현재 순수익 19,500에 수익률 78%이다. 

4) 원금보존 : 아직 전고점을 회복하지 않았고 전세가율 61%로 적정한 수준이다. 

5) 리스크 대비: 28년 까지 1,398세대의 공급예정으로 은평구 적정 수요(2,296) 보다 부족하고 인접한 서대문구도 적정수요를 밑돌아 역전세 가능성은 낮아 보인다.

나의 투자 결론 : 

서울 외곽이지만 주요 직장과의 거리가 1시간 이내라 직주거리를 놓치지 않으면서 초품아로 아이들을 키우기에 좋다. 아파트 단지 사이로 실개천이 흐르고 작은 산과 북한산이 가까워 서울이지만 쾌적한 공기와 한적함을 느낄 수 있는 환경이라 여러 연령대의 수요가 있다.

16년차 아파트이기 때문에 투자를 할 경우 10년 이내에 200% 수익률을 기대해 볼 수 있을 것 같다.

하지만 투자금이 3억이 넘기 때문에 투자 할 수 있는 아파트가 많이 있을 것으로 보여 더 비교해 보고 투자를 결정할 생각이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

시작은 가벼운 마음으로 했는데 막상 저환수원리에 따라 투자 결론을 도출하기는 쉽지 않았다.

이해 했다고 생각했던 부분들이 대입이 잘 되지 않았고 평소 가졌던 생각대로 단지를 분석하기도 했다.

아는 지역이라 투자가치가 있는지 궁금했는데 새로운 눈으로 볼 수 있는 시간이었다.