[열기87기 17조 부자워너비] 서구 탄방동 한양공작아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 대전 서구 탄방동 한양공 아파트 / 1992년식 / 1074세대

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

대전 서구 종사자수 198,272명

• 대전 서구는 대전에서 사업체가 가장 많아 일자리를 원하는 사람이 가장 선호하는 지역으로 보인다.

• 시청, 교육청, 정부청사, 법원, 경찰청, KBS 방송국 등 공공기관이 주로 서구에 모여 있어 직장이 질적으로 우수한 편으로 직장의 수요로 서구에 거주하려는 수요는 많을 것으로 판단된다.

   

2. 교통  

• 대전에는 유성구-서구-동구로 연결하는 지하철 1호선이 있고, 2028년에 2호선인 트램이 개통예정이다.
• 지하철역까지 도보로 15분 거리에 있고, 2호선이 연결되면 지하철을 이용한 이동이 아주 좋아질 것이다.

• 주변에 큰도로가 있어 버스를 이용하기에도 좋다.

   

3.학군

• 한양공작아파트는 대전문정초등학교, 탄방중학교, 충남고등학교가 도보거리에 모두 있다.
• 대전문정초등학교는 학년당 4학급, 평균 20명 정도로 적당한 규모의 학급이다.
• 둔산 학원가까지 도보로 10~15분 정도의 거리에 있어 선호도가 높을 것으로 보인다.
• 중학교 학업성취도는 85%이고, 서구에서 11위이다.
• 고등학교는 충남고 93%, 둔산여고 98%로 서구에서 상위권에 위치해 있다.
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4. 환경

• 가까운 거리(자동차로 10분~15분내)에 상가 밀집 지역, 롯데백화점, 타임월드 백화점, 이마트, 이마트 트레이더스등 백화점과 대형마트, 공원, 영화관, 대전 시청, 대학병원이 인접해 있다.

   

5. 공급  

• 대전은 적정 수요 대비 2025~2027년 사이에 공급이 많다.

• 하지만 둔산의 유명한 학원가가 도보 거리에 있어 수요는 있을 것으로 판단된다.

   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

                                                                                             - 상한가와 하한가의 평균가액으로 계산했음.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 3년전 고점 대비 23% 수준으로 하락하였고, 현재 저점과 비슷한 수준에 머물러 있다. 인근에 대단지 아파트 분양으로 입주 물건이 있는 상태라 매매가나 전세가가 오르지 않고 있는 것으로 판단된다. 향후 2년간 입주가 예정되어 있어 당분간은 오르기 어려울 것으로 판단된다.

2) 환금성 : 둔산 지역에서 가장 비싼 목련, 크로바아파트와 인접해 있어 입지는 좋은 것으로 판단되고, 중고등학교의 학군이 좋아 환금성은 나쁘지 않다고 판단된다.

3) 수익률 : 전고점 대비 -57% 수준으로 많이 하락했지만 현재 매수시 전저점으로 판단되어 수익률이 더 떨어지지는 않을 것으로 판단된다. (상한가와 하한가의 평균가액으로 계산해서 부정확할 수도 있다.)

4) 원금보존 : 현재 매수시 전저점으로 판단되어 수익률이 더 떨어지지는 않을 것으로 판단되어  원금보존이 가능하기를 기대해 본다.

5) 리스크 대비: 둔산 주변에 곧 입주 예정인 아파트가 있어 곧 역전세를 맞을 수도 있을 것 같다.

✅ 나의 투자 결론 : 현재 저점이라고 판단되어 구입했으나, 역전세에 대비해서 현금을 확보해 두어야겠다. 둔산 지역에서 저평가되었고 투자금 1억 정도로 투자가 가능해서 투자해볼 만하다고 판단했다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 얼마전 투자한 물건에 대해 수익률 보고서를 작성해 보았다. 막연한 느낌으로 투자를 해서 떨어질까 역전세를 맞을까 불안해하고 있는데, 보고서를 작성해 보니 차분히 기다려봐야겠다는 생각이 든다. 그리고 각 요소별로 분석하며 앞마당을 하나씩 늘려갈 수 있다는 기대감에 더 열심히 해보고 싶다.