광교 중흥 에스 클래스 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
광교 중흥 에스 클래스 아파트
✅위치(지도)
경기도 수원시 영통구 광교호수공원로 277
✅입지평가
1. 직장
영통구에는 삼성전자 본사와 연구소인 삼성디지털시티가 있다.다른 대규모 사업장들도 영통구 주변에 위치, 일자리가 몰려 있다. 직장입지는 B
2. 교통
신분당선으로 한번에 강남까지 이동이 가능하지만 영통구 내에서도 아파트 위치에 따라 버스를 타고 환승해야함, 출근시간 신분당선 이용시 50분이상 소요된다. 교통입지는 A
3.학군
수원 영통구는 학군이 좋은 것으로 유명. 학업성취률도 90% 이상 6곳, 85%이상5 곳으로 수원에서 자식 교육 시킨다하면 다 영통구로 모일정도, 유명 학원들이 모여있음. 학업성취도가 높은 중학교에 배정받을 수 있는 곳, 초,중학교 주변에 있는 단지 선호도가 높을 것으로 예상. 초, 중학교 자녀로둔 30-40 수요가 많을듯. 학군 입지는 A
4. 환경
수원시 영통구 환경은 좋음. 갤러리아 백화점 영통구에 위치해 있고 대형마트 8개 ,아파트 주변 공원과 호수들이 많음, 경기대, 아주대 등 대학가 주변에 젊은 인구가 있는 편, 아주대학병원도 영통구에 있다. 편의시설 대부분 있는듯하다. 환경입지는 A
5. 공급
수원시 영통구 25-27년까지 공급량을 보면 25년 1566세 대. 26년 0세대, 27년 580세대, 3년 평균 715 세대로 1년 적정수요 1815세대의 절반이하 수준이다. 공급 물량 부족, 공급 입지는 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광교중흥S클래스 35평 현재 매매 16.2억, 전세8억
5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 18억 전세 7.9억
5년 내 저점 매입시: 2022년 11월 매매 12.6억 전세 7.6억
고점에 매수시 수익률 -18% 순수익은 -1.8억 , 저점에 매수시 수익률은 68% 순수익은 3.4억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 매매가가 고점 대비 1.8억 낮은 상태, 입지 독점 있고 공급 부족으로 가치대비 상대적 저평가로 판단할 수있을 거 같다.
2) 환금성 : 사람들이 좋아할만한 요소들을 가지고 있고 실제로 전매 수요, 선호도가 있다. 전세 수요 높고 입지가 좋아서 현금화 가능성있다. 입지, 학군, 교통, 환경, 공급 모든 면에서 중장기 보유에 유리할 듯하다.
3) 수익률 : 현재 매매 시세 16.2억 , 전세가 8억으로 투자금은 8.2억이 들어가고 현재 시세로 고점(18억)까지 상승 시 수익률은 수익률 약 11.1%, 순수익 약 1.8억. 전고점까지 오른다면 수익률은 21%, 5년 보유시 46% 수익률로 매도 가능.
4)원금보존 : 입지가 우수하여 입지독점성이 있고, 현재 16.2억, 저점보다 3.6억 상승. 저점에서 매수한 사람 기준으로는 이미 68% 수익률 실현 가능하고 현재도 가격이 상승하고 있어서 매수 시 원금보존 가능성이 높을듯 .금리, 경기침체로 인한 단기 하락 리스크는 있을지도.
5) 리스크 대비: 영통구 공급량은 25~27년 3년 평균 715 세대로, 1년 적정수요 1815세대, 공급은 수요의 절반 이하, 공급 부족이 예상되며, 중장기적으로 가격 상승을 예상해볼 수 있을듯.
나의 투자 결론 :
입지독점성이 있고 가치대비 저평가된 단지라고 생각된다. 투자금이 8.2이 들어가고 현재 매매가도 오르고 있어 가격이 싸지 않은듯하다. 하지만 현재 전세가 고점을 뚫었지만, 장기보유시 상승장이 오지 않는 이상, 과거 상승폭을 봤을때 200% 수익률을 기대하기 힘들듯. 10년이상 장기 보유가 유리할듯하다. 하지만 비슷한 단지 비교평가 및 같은 투자금으로 더 좋은 서울 투자를 고려해봐야할듯.
✅ 작성하면서 느낀점 :
임장을 가본적 없는 아파트 단지를 입지평가하고, 저환수원리를 실제로 적용하려니 아직은 어려웠습니다. 입지가 좋고 좋은 아파트 라는 걸 알지만 저환수원리 기준으로 평가하려하니 내가 맞게 하고 있는지 ? 의문이 드네요.
결론까지 내보면서, 실제로 내가 투자할 단지들을 수익률보고서를 통해 비교평가 가능하고 투자 할수 있는 물건을 이렇게 찾을 수 있을 것 같지만 ㅋ 아직 경험이 많이 필요합니다 ㅋㅋ
랜드마크 아파트로 임장을 가보지 않고도 이렇게 투자 가능성을 시뮬레이션해볼 수있다니!! 엄청나게 의미있는 시간이었습니다. 실제로 모르는 지역을 하려고 하니 정보가 절대적으로 많이 필요했지만,,,수익률보고서 과제를 계기로 서울, 수도권 임장에 도전해보고, 수원시 영통구를 앞마당으로 만드는걸 목표로 임장보고서 작성으로 발전시켜보려고 합니다!!
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