인천 청라 센트에일린의뜰 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 76조 섬섬옥수]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 

인천 서구 청라센트럴에일린의뜰

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

인천 서구 종사자수 230,658명으로 A등급

2. 교통

청라~강남역까지 1시간 38분

청라~여의도까지 1시간 13분

청라~시청역까지 1시간 22분

서울 주요 업무지구까지 접근성은 매우 낮아 B등급

3.학군

인천청라중 88%, 인천초은중 78%로 B등급

4. 환경

홈플러스와 롯데마트가 위치해있어 B등급

5. 공급

2027년까지 적정수요대비 공급이 많아서 B등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 청라센트럴에일린의뜰 35평 현재 매매 7.5억, 전세 4.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 9.1억 전세 5.14억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5억 전세 2.7

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 고점대비 18%정도 빠진 금액이지만, 점차 회복하고 있는 것으로 보여집니다.

2) 환금성 : 청라내에서 비교적 신축이고 중심 상권과 인접한 거리라 선호되는 단지이다보니 환금성도 괜찮게 보여집니다.

3) 수익률 : 현재 7.5억 매매 기준 4.2억 전세 셋팅시 3.3억 갭투자를 전제로 100%수익률은 어렵다고 판단됩니다.

4) 원금보존 : 2027년 7호선 연장선이 개통될 예정이고, 인근 코스트코가 있고 스타필드와 아산병원등이 오픈할 예정으로 원금보전은 가능한 것으로 판단됩니다.

5) 리스크 대비 : 인천 서구의 입주물량은 대부분 검단신도시에 공급되는 것으로 청라에 큰 영향은 없을 것으로 보여지지만, 7호선이 연장된다고 해도 강남까지 1시간 30분정도 소요되는 만큼 호재가 향후 가격에 얼마나 영향을 줄지 모르겠습니다.

✅나의 투자 결론 : 

갭투자시 3.3억이 소요되는데, 이 가격이라면 서울 역세권 구축 아파트도 충분히 투자가능한 금액으로 생각됩니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

현재 살고 있는 아파트라 관심있게 분석해보았는데요.

거주자의 입장에서는 신도시라 환경도 좋고 상권도 가까워서 살기 좋다고 생각했지만,

투자자의 입장에서는 ‘굳이 이 금액으로 여기에?’ 하는 의문이 들었네요.

앞으로 차근차근 앞마당을 만들며 가치있는 아파트를 골라내는 안목을 기르게 될 계기가 된 것 같습니다.