✅아파트명
돈암브라운스톤
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
: 지역 내에 일자리는 서울 내에서 하위권에 속하므로 업무지구 성격보다는 베드타운 성격이 뚜렷하다.
우이신설선보다는 4호선을 활용하여 업무지구 접근을 할 수 있다.
2. 교통
: GBD는 1시간 이내, CBD/YBD는 30-40분 정도면 접근 가능하다.
동북선 라인이 아니라면 강남권 직장인보다는 시청권 여의도권 직장인이 더 많을 것으로 생각된다.
(상단 지도 상 4호선 노선 위치 참조)
3.학군
: 사립초이기는 하지만 매원초품아라 실제 단지 단임 시 초딩들이 많이 보였던 단지이다.
대로변 건너편 공립 초등학교인 정덕초도 있어서 아이들이 거주하기는 쾌적하다.
또한 중학교 학업성취도와 특목고진학률이 유의미하게 높은 학교로 배정된다.
타 지역의 학군 수요를 흡수하는 수준은 안되겠지만 지역 내에서의 학군 수요는 충분히 흡수할 수 있다.
(상단 지도상 배정 학교 위치 참조)
4. 환경
: 현대백화점/롯데백화점 미아점, 이마트 2곳, 고려대학교병원이 모두 반경 1.5km 이내에 위치하고 있으며,
길음뉴타운과 장위뉴타운을 제외하면 돈암동만큼의 아파트 택지 밀집지역은 흔치 않다. (종암동 정도?)
괜찮은 학교가 모여있고 4호선도 인접해있고 상권도 가깝기 때문에 사람들이 거주하기 괜찮고
선호도도 나쁘지 않은 지역이라고 본다.
5. 공급
25년도에 장위자이레디언트 입주로 과공급이 이어졌고
27년도에 레디언트 바로 옆 푸르지오와 삼선SK 옆에
롯데캐슬시그니까지 또 3천세대 정도가 입주 예정이라
일시적 과공급이 또 예정되어 있다.
25년도 하반기 투자한다면 입주장은 피할 수 있을 것으로 판단된다.
레디언트 입주장 3개월차임에도 여전히 전세가 많이 쌓여있다.
다만 지난 달 대비해서도 줄어들고, 감소 추세에 있다.
레디언트 입주가 마무리되면 서울 전체에 입주가 많지 않기 때문에
25년도 하반기 투자한다면 입주장은 피할 수 있을 것으로 판단된다.
쌓여있던 매매 매물도 감소 추세로 전환됐고 전세는 급격하게 감소하는 추세이다.
성북구는 동대문구, 강북구와 가장 많은 인구전출입이 확인된다.
인구영향지역의 공급상황을 전반적으로 봤을 대에 25년도는 과공급이 맞다.
그래서 레디언트 매매/전세 감소 추이가 느린 편이다.
26년에는 공급이 전혀 없고 27년에는 성북에만 입주가 있다.
전반적으로 공급이 많지 않기 때문에 입주장 전세 리스크는 적은 편이라고 생각된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
전저점에서 1.25억 반등하기는 했지만
여전히 전고점까지의 안전마진을 감안했을 때
상단이 더 크게 열려있는 상태로 보인다.
또한 현재 20평대보다 30평대가 더 싼 구간에 있고
앞마당과 비교해봐도 충분히 저평가된 구간으로 판단된다.
현재 전세가율 68% 수준으로 원금보존도 가능한 구간이며
2.9억의 투자금을 들였을 때 충분히 수익을 볼 수 있는
구간이라고 판단된다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 전고점은 10.95억, 현재는 9.1억으로 전고 대비 약 -17% 수준으로 여전히 싸다고 생각함.
앞마당의 비슷한 가치의 다른 단지들과 비교해도 충분히 싼 구간이며 단지 내에서도 59'타입보다 84'타입의 가격이 눌려있는 상황이라 충분히 싼 저평가 구간이 아닐까 생각함.
2) 환금성
: 4호선, 우이신설선 성신여대입구역까지 도보 13분 정도 소요되는 역세권 단지이며 초,중학교를 모두 품고 있고 돈암동 택지 내에서 선호도가 있고 관리가 잘된 구축 단지이다.
1-3층, 탑층을 피해서 매수한다면 환금성은 충분한 단지이다.
3) 수익률
: 9.1억 / 6.2억 호가 기준 2.9억의 투자금으로 투자하면 전고점까지 64% 정도의 수익률을 나타낸다.
200%에는 미치지 못하지만 투자금 규모이고 전고점까지의 안전마진을 고려하고 서울이라는 시장의 특성을
고려했을 때 장기보유 시 충분히 수익을 낼 수 있는 가치있는 단지라고 생각한다.
4) 원금보존
: 빈 땅이 없는 서울, 역세권에 중상위 선호도 생활권의 선호 대단지 구축이라는 점에서 입지독점성을 가진다.
그리고 현재 전세가율이 68% 수준이므로 충분히 잃지 않는 투자를 할 수 있다고 생각한다.
5) 리스크 대비
: 27년도 상반기에 일시적인 과공급이 성북구에 예정되어 있지만 25년도 하반기에 투자를 진행하여 전세를 세팅한다면 입주장도 피해갈 수 있으며 전체적인 시장에 공급이 부족하므로 큰 리스크가 될 것 같지는 않다.
다만 전세를 빼는 데 신경을 더 써야 할 수 있으므로 기간을 잘 확인하여 세팅하면 리스크를 줄일 수 있다.
✅ 나의 투자 결론
: 잃지 않는 투자가 가능할 것으로 보이나 앞마당 전체를 확인하여 투자금 규모 대비 더 큰 수익을 안겨줄 수 있는 단지를 선정하려는 노력이 필요하며 현장 분위기와 매물 조율을 할 필요가 있다.
✅ 작성하면서 느낀점
: 서울에 가격이 계속 올라간다는 뉴스가 많이 나오지만 그 와중에도 기회는 어디에나 있지 않을까 생각해봤으며 성북구의 일시적 과공급이 전세가격이나 수요에 얼마나 영향을 미칠지 지켜볼 필요가 있을 듯 하다. 현재 레디언트 물량 줄어드는 속도를 보면 그리 빠르지는 못한 듯 하다?
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