[열기 87기 94조 내집 구.하.남. 해내는오소리] 구리시 교문동 우성한양 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

구리 우성 한양 아파트(682세대, 1994, ~30년)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (C)

구리시 종사자수 

(종사자수 6.9만명, 사업체수 2.1만개)

-경기도 내에서 직장 입지는 중하 정도로 생각됨. 규모로는 경기 오산등과 유사함.

2. 교통 (A+) 초역세권

강남역 8-2호선 36분

여의도역 8-5호선 56분(1시간 이내)

시청역 8-2호선 52분(1시간 이내)

→ 8호선 개통으로 교통 입지가 혁신적으로 개선되었음. 송파 배후 생활권으로 부상. 

→ 특히 우성 한양은 역까지 1분 컷으로 초초역세권 아파트.

3.학군(B)

장자중(85%), 교문중(83%)

→ 배정중학교는 교문중, 구리여중, 구리중 골고루 나는 편.

→ 다만 구리시가 ‘고등학교’ 학군이 약해 학군 때문에 구리를 선택하지는 않음. 오히려 빠져나가는 편.

4. 환경(A)

대형마트 : 롯데마트 1개(주로 차로 이동), 다산 이마트 1개

종합병원: 한양대학병원(구리역)

백화점: 구리역 롯데백화점

→ 주로 인창 생활권에 마트, 병원, 백화점 위치. 도보는 불가능하지만 자차, 지하철 이동 용이. 

5. 공급

내년 3월 롯데캐슬 시그니처(1180세대) 입주

→ 일시적으로 주변 구축 전세가 보합 및 하락도 가능할지도.. 급격한 상승장이 오지 않는다면 내년 초까지 매매가가 약간 눌려있을 수도 있겠음. 이후 공급 예정 없음.

→ 왕숙 3기 신도시 공급은 주의할 것.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

→ 우성 한양 뿐만 아니라 구리는 대부분의 서울 수도권 단지들이 21년 고점, 23년 초 저점인 것과 다르게 하락장에서 가격이 크게 빠지지 않았었다. 24년 개통 예정이었던 8호선 교통 호재가 선반영 되었을 수도 있겠다는 생각도 든다. 

→ 현재 시세로 보면 고점 매수 수익률 -15%, 저점 매수 수익률 22%정도다. 

→ 다만 과거에 비해 전세가가 크게 오르고 있다. 구리는 늘 전세가율이 낮다고 생각했는데 최근들어 오르는 중.

→ 전고점 기준으로만 파악하지 않고 같은 매매가인 비슷한 급지(수지, 평촌 등)의 단지와 비교하는 것이 중요하다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -2.35% 하락한 금액. 이 단지는 전고점 만으로 저평가를 판단하면 안된다고 생각한다. 전고점 시기에 8호선 호재가 명확하게 반영이 되지 않았다고 판단. 구리 내 가장 좋은 생활권에서 초 역세권 단지. 상승여력이 전고점 그 이상으로 있다고 생각한다. 비슷한 연식에 비슷한 매매가를 지닌 다른 단지들(수지, 평촌, 구로, 노원 등)과 비교평가 필요.

2) 환금성 : 교통 입지가 혁신적으로 좋아져 강남, 송파 직장으로 출퇴근 하는 수요를 끌어들일 수 있게 되었음. 선호 생활권 내에서 선호하는 구축 단지라(호갱노노 방문 1위) 사람들이 먼저 찾는 단지이므로 환금성은 좋다고 생각함. 연식 대비 충분히 이 물건을 받아줄 수 있을 것.(다만 리모델링, 재건축 까지 고려하면 성급한 매도보다는 길게 보고 오래 가져가는 것이 좋을 듯. 연식이 오래되어)

3) 수익률 : 현재 투자금 2.3억(내외로 조정 가능), 현재 전세 물건 3.9 최저가. 최근 저층 4.2에 신규 거래되었음. 전세물건 품귀. 3.9억이 거래되면 4억대로도 충분히 전세 계약 할 수 있지 않을까?(물론 근처 금호베스트빌이 연식이 더 좋고 선호하기에 해당 단지 전세가와 비교 필요) 투자금 2억으로 계산했을 때 수익률 100%=8억 매도, 수익률 200%=10억 매도. 경기도 4급지 초역세 구축단지 20평대 충분히 8억 매도 가능할 것으로 예상함.(물론 보유, 시간과의 싸움.) 수익률 기대할 수 있다.

4) 원금보존 : 빈땅 없는 수도권, 초역세, 입지독점성 높음. 전세가율 점점 올라가고 있어 원금보존 가능하다고 판단.(전세가가 매매가 6억을 넘을 것인가? 충분히 넘을 것으로 판단. 해당 단지 30평대 2018년 매매가 5억대, 현재 전세가가 5억대로 물건 올라오고 있음. 7년 만에 투자금 all회수.)

→ 작성하다 든 생각: 현재 전세가가 과거 어느 시점의 매매가와 비슷한지 파악하는 것도 단지의 선호도를 파악하는 데 상당히 유의미할 것 같다!!!

5) 리스크 대비: 내년 1000세대 넘는 입주가 있지만, 그것 하나 뿐. 전세를 너무 높게 맞추지 않는다면(시세 대비) 충분히 리스크 방어 가능할 것으로 예상. 구리는 전세가율이 높지 않다. 아직도!

나의 투자 결론 : 구축이라 수리비까지 고려하면 투자금이 더 들어갈 수도 있다. 수리된 물건을 6억 초반에 매수하여 전세를 4억 초반으로 맞춘다면 충분히 괜찮은 투자처라고 판단. 다만, 비슷한 투자금으로 평촌 신축이나 광명의 구축을 할 수 있다면? 고민해볼 문제. 전세가가 어느정도 올라오면 이후 2년마다 전세금 상승분이 금호베스트빌보다 적을 수는 있다. 전세 레버리지를 고려하면 비슷한 투자금으로 금호베스트빌을 할 수 있다면 후순위임.

(1억 중반 혹은 그 이하 투자금으로 가능하다면, 동구릉 역세권 인창주공?)

✅ 작성하면서 느낀점 

개인적으로 끝까지 갔던 투자 후보중의 하나라 솔직히 마주하고 싶지 않았는데, 다시 적어보니 역시 가치가 있는 단지라는 생각이 든다. 내가 너무 잘 아는 곳이고, 오랫동안 이 동네 살다보니 색안경을 끼고 봤던 것 같기도 하다. 강의를 듣는 초반에는 전고점 대비 하락률이 별로라 후순위라고 생각했었는데, 교통입지 개선에 따른 가치를 고려하면 충분히 매력적인 투자처라고 생각. 그런데 투자금 대비? 그리고 연식까지 고려해서 운용한다고 봤을 때, 이것이 놓치면 아까운 최선의 투자처인가? 그것은 생각해볼 문제…실거주, 전세 모두 선호하고 제일 먼저 찾는 단지라는 점에서 솔직히 아쉽긴 하다. 지속적으로 트레킹 하면서 꼭 이 단지가 아니더라도 구리의 후순위 단지들이 1억 이내 소액투자가 가능한 시점이 온다면 충분히 투자로 고려할 수 있다고 생각한다.(구리 입지 변화로 인해) 

→ 투자금 열심히 모으고 앞마당 늘리자!