감삼동 우방드림시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반기초 87기 5조 식이2]

달서구 감삼동 우방드림시티 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 달서구 감삼동 우방드림시티

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통  

• 죽전역 도보 7분

   

       반월당역 29분(도보포함)                         범어역 32분(도보 포함)                     북구청 41분(환승 포함)

- 서대구ktx역이 가까워 이용이 편리

3.학군

4. 환경

 - 지하철 죽적역까지 도보 7분

 - 대형마트  홈플러스 도보 13분

 - 스타벅스 도보 2분

 - 단지 앞 도로 학원가, 스터디카페 다수

 - 구병원 도보 13분 자전거 3분

 - 주변 영화관, 먹자 거리 등 각종 편의 시설 10분 이내 

 - 서대구 ktx 역 승용차로 9분

5. 공급

- 본리네거리 입주 후 미분양이 아직 남아 있으며.

  단지 앞  헤링턴3차 360세대 25년 10월 입주

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 2월 전고점 54,000만원, 전저점 30,700만원 현 거래 35,000원 정도 -35%정도라 아직 저평가라 생각합니다. 3~4년 전부터 아파트 인근에 주복아파트 대량 공급과 집값 하락기가 겹쳐 하락이 더 심화 된 것으로 보임

2) 환금성 : 2000세대가 넘는 대단지이며, 학보모들이 선호하는 장동초가 단지 바로 2분 거리에 있고, 초등 고학년으로 갈수록  학생 수가 늘고 있으며, 지하철 죽전역까지 7분, 주변 인프라가 우수해 환금성은 좋아 보임

3) 수익률 : 전고점 대비 -35%이며, 전저점에서 점차 오르는 추세로 보임, 전세가 25,000만원 기준, 갭투자로 전고점까지 오른다면 2억 수익 (5년에 2억이면 년 4천만원 40% 수익) 이면 괜찮은 투자로 보임

4) 원금보존 : 전세가 변화는 크게 없는 편이고, 현재 2,000세대에 전세 매물이 4건, 전세가율 70% 

5) 리스크 대비: 25년 10월부터 아파트 앞 헤링턴아파트 입주로 가격 하락을 생각해야하며, 본리네거리쪽 아파트 미분양이 많아 당분간은 조심히 접근할 필요 있음.

나의 투자 결론 : 장기보유 가능하면 현재 가격이 메리트는 있지만, 단기 매매 시점에서는 신중할 필요.

✅ 작성하면서 느낀점 :

너무 어렵다. 처음 수익률 보고서를 작성하며 여러 사이트를 참고하다 보니 내가 생각지도 못한 자료들이 많았고, 이런 자료들을 활용하는 방법을 모른다는거 과제를 하며 나날이 늘어나는 정보를 내꺼로 만들어야겠다고 생각했으며,

이러한 보고서 작성으로 초보 투자자들은 투자의 객관성과 안전성을 확보하는 데 필수라고 생각한다. 직관보다 데이터 기반의 투자 판단을 할 수 있게 되며, 위험을 최소화 할 수 있는 기반을 마련할 수 있을 것이다.