[열반스쿨 기초반 87기 56조 갤럭시스타] 신촌숲 아이파크 수익률 분석 보고서

✅아파트명
신촌숲 아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

A등급 / 마포구 종사자수 279,788명 / 사업체수 56,782명

2. 교통
강남 48분 / 여의도 21분 / 시청 24분

3.학군

버스 한정거장 가면 대형학원가가 있으며 신촌숲 주변에도 대형 어학원 및 소수 정예 학원이 밀집해있다.

4. 환경
현대 백화점, 이마트
세브란스병원, 신촌연세병원

5. 공급

2014, 2019년도에 수요량 대비 입주물량 초과가 있었고 

2021, 2022년도에는 입주물량이 적정 했으나 

2023년 부터는 입주물량이 부족한 상황임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신촌숲 아이파크 25평 현재 매매 17.85억, 전세 8.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 16.85억 전세 7.26억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 12.75억 전세 6.9억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 3주차 기입 예정

2) 환금성 : 아파트, 200세대 이상. 1~3층, 탑층 제외

3) 수익률 : 43% 약 2년 << 좀 더 알아봐야 할듯…

4) 원금보존 : 
전세가율이 50% 내외로 서울 지역 전세 적정가 60% 미만 이지만
2023년부터 마포구 입주물량 부족한 상황이므로 입지독점성이 있어 전세가 상승 예상 되고
근처에 신촌역, 광흥창역 도보 10분 이내, 경의선 서강대역 5분 이내의 역세권 아파트로서 3대 업무지구중 강남은 1시간 이내, 여의도/시청은 30분 내외로 접근 가능성이 있어서 유리하다고 볼 수 있다.
5) 리스크 대비: 
2023년 이후 공급이 부족하므로 역전세 가능성이 낮다. 

나의 투자 결론 : 
해당 지역은 교통, 환경이 좋으며 학군은 주변 학원가가 형성되어 있어서 괜찮다고 볼 수 있다.
지은지 5년 이내의 신축이며 2023년 이후로 공급이 부족한 상황이라 전세 가격도 상승할 것이라 판단된다.
3개의 지하철역도 도보 10분 이내로 접근 가능하며, 3대 주요 일자리까지 접근성도 뛰어나 수요가 있다고 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

주변 구형 아파트 같은 평수에 비해 4~5억 비싸지만 접근성이 뛰어난 시청, 여의도에 종사하는 소득이 높은 젊은 종사자들이 거주할 확률이 높고 주변에 대형학원이 근접해 있어서 학군도 좋은 편이라 아이 키우기에도 좋은 환경이라 수요가 꾸준히 증가할 가능성이 높다고 볼 수 있다.