과천 푸르지오 써밋 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 87기 10조 김다올]

✅아파트명 과천 푸르지오 써밋

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 C

과천시 종사자수 37,242명 사업체 수 : 6,039 개

현재는 직장면에서 좋진 않지만 과천지식 정보타운이 들어올 예정이다. 

2. 교통  S

강남 27분/ 여의도 37분 / 시청 36분

3대 업무 지구를 40분 이내 접근 가능하다.

게다가 GTX-C노선 공사중이다.

3.학군 B+

학업 성취도는 88.6% 87%로 높지는 않지만 특목고 진학률이 11.4% 13.2%로 매우 높다 

상위권 학생들이 많이 거주하고 있는 지역으로 소득 수준도 높을 것으로 생각된다.

 초등학교 학급당 학생 수가 모두 22명 이상으로 전반적으로 초등학생 수가 많은데

 특히 래미안 슈르 인근에 문원초가 가장 과밀 학교로 학급 당 26명이고 전교생도 1,751명이나 된다.

 초등학교와 중학교가 붙어 있어서 아이를 키울 때 선호도가 있을 것으로 보인다.

과천푸르지오 써밋은 

과천초까지 도보 14분으로 조금 거리가 있지만 

도보 5분 거리에 과천중, 과천외고, 과천여고가 있다.

4. 환경 B

과천시에는 백화점은 없고 마트가 1개, 스타벅스가 3개가 있다.

서초나 강남이 가깝기 때문에 그곳의 편의 시설들을 이용할 것으로 보인다.

이마트나 스타벅스가 과천종합청사역 인근에 모여있어 상권의 중심지다.

5. 공급 C

과천에 2025,2026년에는 입주 물량이 없지만 

3년 적정 수요의 4.15배 

2027년에만 4,552세대 괜찮을까?

공급이 있으므로 전세 레버리지 투자 시에 역전세를 잘 대응해야 할 것이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

     신고가 갱신 중 가치 성장 투자로 투자금이 있다면 해야 하는 단지

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

    26억이면 2급지 대장 가격 

    과천 대장 단지인 만큼 선호도가 높아

    실 사용 가치에 가 수요가 더해져 최근 급 상승

    저 평가 돼있진 않다 생각함

2) 환금성 : O

    300세대 이상 저층 탑층 아님 선호 단지이므로 하락장에도 거래 잘될거라 생각됨 

3) 수익률 : O

     투자금 12.5억 100% 수익률 위해서 10년 동안 12.5억 만큼 올라줘야

     26억+12.5억=38.5억 이미 전고점 이상 장기 보유 한다면 수익률 100%는 달성할 듯

4) 원금보존 : X

     입지독점성이 있으나

     전세가율이 51.9%로 적정 전세가율 이하 

     최근 급상승 했으므로 원금 보전이 안될 수도 있다.

5) 리스크 대비: X

     최근 매매가가 많이 상승해서 하락 확률이 있고 

     2027년 공급이 몰려있으므로 역전세 대비가 필요하다.

나의 투자 결론 : 

저평가부터 돼있지 않다

저,환,수,원,리로 본다면 맞지 않는 단지다

하지만 가치 성장 투자로 봤을 때 2022년 12월에 투자 했다면 

순 수익만 9.5억이나 되는 수익을 크게 얻을 수 있는 단지로 

투자금이 있고 리스크 대비만 된다면 투자하는 게 맞다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강남 접근성도 좋고 아파트 매매가도 높은 과천지역이라고 해서

직장, 교통, 학군, 환경적 입지가 모두 뛰어난 것은 아니였다.

하지만 위치적으로 강남과의 거리가 가깝다 보니 

그 정도의 선호도를 가진 것으로 보인다.

새삼 위치의 중요성을 깨닫게 됐다.