[열기 87기 46조 김부동] 중계무지개 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 중계동 중계무지개아파트.

• 단지정보: 1991년식, 2433세대,
• 평형구성: 17평, 21평, 25평

✅위치(지도): 서울특별시 노원구 중계동 513

✅입지평가

1. 직장: 중계무지개아파트가 속한 노원구는 13만명의 종사자수를 갖고 있어 B로 분류되나 

서울 전체 25개 구 중에는 중하위권으로 베드타운의 역할을 하는 곳으로 보임.

2. 교통: 중계역에서 강남권 업무지구 접근은 논현역 7호선기준으로 34분이고, 강남역은 43분(환승1) 정도 걸리며, 부도심인 광화문역 접근은 43분, 여의도역은 59분으로 주요 업무지구에 1시간 이내로 접근할수 있는 것으로 보여, 교통은 좋은 것으로 판단됨. 그리고 중계무지개단지는 초역세권으로 동에 따라 차이가 있지만 일부 동은 도보로 3분이내 지하철 역 접근이 가능하기때문에 거의 단지에서 주요업무지구까지 걸리는 최종 시간의 차이가 크지 않을 것으로 판단됨. 

3.학군: 노원구는 서울 3대 학군지중 하나로, 90%넘는 중학교가 2개, 85%가 넘는 학교가 8개로 총 10개의 학교가 평균이상의 학업성취도율을 보이고 있음. 학원가는 은행사거리 학원가가 있으나 중계역 무지개주공아파트에서는 조금 거리가 있음. 그러나 엄청 먼 것은 아니므로 학원가 접근은 충분히 가능함. 중계무지개단지에서 배정되는 중학교는 학업상취도율이 높은 학교3개이므로 학군이 좋은 편으로 보임.

[중계동 무지개아파트 중학교 배정단지]

4. 환경: 노원구 내 5개. (롯데마트1, 킴스클럽1, 홈플러스1, 트레이더스1, 이마트1),

대학병원도 인제상계백병원1개로 편의시설면에서 환경은 우수하다고 보임.

5. 공급

[인구이동]: 노원구에서는 의정부/양주시로 이동을 많이 함. 노원구 자체 공급은 거의 없으나 주변 의정부와 양주시의 공급은 다소 있음. 그러나 그마저도 적정수요 아래로 공급되고 있으므로 공급은 영향이 없다고 보여짐.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 21평 기준 7.1억으로 현재 매매호가는 5억, 전고점 대비 30%정도 하락한 금액으로 저평가 되었다고 보임. 아직 많이 회복하지 못한 단지.

2) 환금성 : 3대업무지구를 1시간 이내로 갈 수 있으며 강남권/도심권은 50분이내로 접근가능하며, 중계역 초역세권으로 사람들의 수요가 있는 아파트로 보임. 

3) 수익률 : 매매 5억/ 전세 2.5억 투자금이 2.5억이 듬. 2.5억의 투자금을 들여 전고 7억까지 간다면, 투자금대비 약 80%이상의 수익률을 보이는 것으로 보임. 수익률200%에는 많이 못미침.

4) 원금보존 : 서울 내 위치하고 있으며, 초역세권 단지로 입지독점성은 있다고 보여짐. 그러나 연식과 단지컨디션으로 전세가가 낮고, 전세가율이 50%이므로 서울 전세가 투자 기준에는 한참 못미치는 전세가율임. 그리고 재건축이 다가오는 연식으로 아무리 내부 수리를 한다하더라도 전세가가 오르기 쉽지 않음. 원금보존은 최고가를 넘어간다는 가정하에 80%정도 오르기 때문에 잃지 않은 투자가 될 수 있지만 크게 벌 수 있는 투자로는 적합하지 않은 것 같음.

5) 리스크 대비: 주변 공급이 없기 때문에 공급으로 인한 리스크는 크게 없다고 보임. 

나의 투자 결론 : 재건축호재가 있는 단지로서, 매매가를 최저점에 매수하여 실거주 하면 소위 몸테크로 재건축을 바라보며 거주의 가치를 누릴수는 있겠다. 그러나 투자로서는 2.5억의 투자금으로 할 수 있는 최고의 단지라고는 볼수 없을 것 같다. 2.5억의 투자금으로 최고의 수익률을 가져다 줄 단지로는 평가할 수 없을 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 서울의 중상위 급지의 매매가가 많이 많이 아주많이 오르고 있으나 아직 서울 하위권의 노도강, 금관구는 그렇게까지 매매가 오르지 않았고 그 중에서도 노원구 내 중계동 대부분의 단지는 아직 매매가가 저평가 구간임은 분명하다. 하지만 단지연식으로 전세가를 올려받으며 재투자하는 전세투자로는 적합하지 않은 단지임. 하지만 서울 다른 지역이 다 매매가가 매수불가 구간이 되고, 노원구 등 하위입지의 단지들만이 매수기준에 든다고하면? (거기에 전세가도 슬금슬금 올라가 준다면..?) 그렇다면? 투자고려를 해볼만한 단지인 것 같다.