열반스쿨 87기 - 아파트 수익률 분석

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

불당동 대동다숲 (2004년, 791세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 - S등급

천안 종사자수 321,670명 (S등급)

• 근처 천안시청

2. 교통 - A~S등급

• 주요직장까지 거리
  • 천안시청 자차 4분
  • 삼성 디스플레이 아산캠퍼스 자차 13분
  • 삼성SDI 천안사업장 자차 9분
  • 천안테크노파크 자차로 7분
  • 천안아산역 차로 6분

3. 학군 - A등급

• 학업성취도가 매우 높은 불당중과 월봉고가 바로 옆에 위치해 있음 (불당초도 가까이에 있음)
• 충남 1위 학원가 근처에 위치
  • 천안불당중학교 92%

  • 천안월봉고등학교 93.15%

    

4. 환경 - A등급

• 반경 1KM 이내 갤러리아 백화점 있음
• 대형마트는 없음
• 편의점은 많은 편
• 천안시청 근처에 병원은 많음
• 불당동 유적공원, 물총새 공원 등 공원 많음 

5. 공급 → B등급

• 2025년은 과잉 공급, 2026년은 부족, 2027년은 적정으로 적정 수요대비 1.09배 초과 → B등급

  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재가 가장 전저점이며, 전고점 대비 29.5%하락한 상태이며,

전세가율은 90%로 매우 높은 편이다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 전고점 대비 29.5% 하락한 현재가 가장 저점이므로 저평가되었다고 볼 수 있음
• 그러나 이 매물이 최선일 진 모르겠어서 비슷한 입지의 매물 추가 비교 평가 필요함

2) 환금성 

• 입지가 괜찮아 환금성은 괜찮아보임
  • 공급 제외 영역에서 모두 상위 등급
  • 특히 학업 성취도가 좋은 초,중,고가 바로 옆에 위치해 있음

3) 수익률 

• 현재 매매가에 매수 시 전고점 회복했을때 수익률은 200%이며
• 회복까지 6년 걸린다고 했을때 66.7%

4) 원금보존

• 향후 3년 입주물량이 소폭 초과되어 25년도에는 역전세 발생할 수 있음 → 버티는 기간 필요할 수도

5) 리스크 대비

• 전세가를 너무 높지 않게 받는 것 필요 (역전세 방어)

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 아직 모호한 점이 많고 너무 가볍게 분석한 느낌이 들지만 그래도 강의를 듣기 전보다는 매물을 판단하는 기준이 생긴 것 같아 마음이 설렌다. 3주차, 4주차 강의를 들으면서 더 분석을 깊게 해보고 싶다.
• 입지가 괜찮은 것 같아서 얼른 임장을 가보고 싶다.