열반스쿨 87기 - 아파트 수익률 분석

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

불당동 대동다숲

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안 종사자수 321,670명 (S등급)

2. 교통 

• 직장이 근처에
  • 천안 시청까지 23분 (걸어서 26분)

  • 천안아산역 15분

     

    

  • 

3. 학군

• 학업성취도가 매우 높은 불당중과 월봉고가 바로 옆에 위치해 있음
  • 천안불당중학교 92%
  • 천안월봉고등학교 93.15%

4. 환경

• 대형마트는 없음
• 편의점은 많은 편
• 천안시청 근처에 병원은 많음
• 갤러리아 백화점 있음
• 불당동 유적공원, 물총새 공원 등 공원 많음 

5. 공급

• 적정 수요 대비 입주 물량이 많다. (적정 수요 2004, 입주 물량 2800~3000)
• 2028년까지 입주물량이 계속 적정 수요 초과 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재가 가장 전저점이며, 전고점 대비 29.5%하락한 상태이며,

전세가율은 90%로 매우 높은 편이다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

• 전고점 대비 29.5% 하락한 현재가 가장 저점이므로 저평가되었다고 볼 수 있음
• 그러나 향후 3년 입주 물량이 많아 더 하락할 가능성 존재함

2) 환금성 

• 입지가 괜찮아 환금성은 괜찮은 것 같음
  • 천안시청이 근처에 있어 직장 수요 있을 것으로 예측
  • 초중고 접근성이 굉장히 좋으며 학업성취도도 매우 높은편
  • KTX, 백화점, 공원 등 주변 인프라가 가까이에 위치함 

3) 수익률 

• 현재 매매가에 매수 시 전고점 회복했을때 수익률은 200%이며
• 회복까지 6년 걸린다고 했을때 66.7%

4) 원금보존

• 향후 3년 입주물량이 많아서 역전세 발생할 수 있음 → 버티는 기간 필요할 수도

5) 리스크 대비

• 전세가를 너무 높지 않게 받는 것 필요 (역전세 방어)

나의 투자 결론 : 입지와 전고점 대비 하락했다는 점에서 매력적인 매물로 느껴지나 향후 3년 내 입주물량이 많아져서 더 하락할 여지가 있어보인다. 꾸준히 매매가를 살펴보고 임장을 다녀온 후 투자를 고려해보는게 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 아직 모호한 점이 많고 너무 가볍게 분석한 느낌이 들지만 그래도 강의를 듣기 전보다는 매물을 판단하는 기준이 생긴 것 같아 마음이 설렌다. 3주차, 4주차 강의를 들으면서 더 분석을 깊게 해보고 싶다.