남가좌동 DMC센트럴아이파크아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 78조 프랑스윗]

✅아파트명

DMC센트럴아이파크아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 118,256명  → B

2. 교통

강남 65분 / 여의도 40분 / 시청 40분 → B

3. 학군

연희중 74% → C

4. 환경

단지 근처 대형마트나 백화점, 대학병원 없음 → C

5. 공급

DMC가재울아이파크(주상복합) 2025.11 / 283세대 등

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: DMC센트럴아이파크 33평 현재 매매 12.4억, 전세 5.55억

5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 14.5억 전세 8.5억

5년 내 저점 매입시: 2022년 10월 매매 10.8억 전세 5.8억

✅현장사진

없음.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동대문구 휘경동에 있는 래미안아름숲 아파트와 입지 및 가격 면에서 단순히 비교했을 때, 동대문구의 종사자수가 더 많고, 교통과 학군은 비슷한 편이며 환경은 대형마트와 종합병원이 가까운 거리에 있는 래미안아름숲이 좋은 편. 그럼에도 불구하고 래미안아름숲 아파트의 가격이 더 낮기에, DMC센트럴아이파크는 저평가되진 않은 것으로 보여짐(단, 인터넷에서 확인한 사항만으로 비교한 것이기에 두 단지 실제 임장을 진행해야 정확한 비교평가가 가능함).

2) 환금성 : 1,061세대로 대단지 아파트, 환금성 좋은 편.

3) 수익률 : 전고점 찍을 수 있을 것으로 보여지나, 수익률 100% 목표 시 10년 내에 20.5억이 되어야 하기에 싸게 사는 건 아니므로 시간이 좀 더 필요할 것으로 보여짐.

4) 원금보존 : 서울이라 입지독점성을 가지나 적정전세가율을 충족하진 못했음.

5) 리스크 대비: 세입자 못 구할 경우를 대비해 잔금 마련 대책을 세워야 함.

나의 투자 결론 : 저환수원리 중 저평가, 원금보존, 리스크 대비를 충족하지 못했으므로 투자 대상에서 제외한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 이렇게 작성하는 게 맞나 싶으면서도, 단순히 상상만으로 투자 원칙을 따져본 것과 실제로 찾아보고 직접 정리를 해보는 것의 차이가 크다고 느껴졌다. 정리를 해두니 특히 가독성이 좋은 것 같다. 수익률 보고서를 몇 번 더 작성하여 부동산 가치평가 기준과 부동산 투자 원칙을 익숙할 때까지 익히면 좋을 것 같다.