명일동 신동아 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 55조 선사자]

✅아파트명  

명일동 신동아

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자수 157,465명

2. 교통

강남 38분 / 여의도 56분 / 시청 45분

3.학군

한영중 87.4%, 신명중 80.0%

4. 환경

단지 근처 이마트, 인근 병원 3곳(강동경희대병원, 강동성심병원, 보훈병원)

5. 공급

적정 공급 수요량이 2,485세대인데 25년 1월 올림픽파크포레온이 12,032 세대 입주하여 현재 과잉공급 상태이고, 향후 3년 내 총 입주량은 1,386세대 이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세 : 신동아 29평 현재 매매 16억, 전세 없음

5년 내 고점 매입시 : 2025년 5월 매매 15.5억, 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시 : 2022년 10월 매매 11억, 전세 5.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 재건축에 대한 시대 심리와 향후 더블역세권으로 년식에 비해 전고점 대비 호가가 상승 중이나 괜찮은 가격으로 보임.

송파구 대림가락보다는 싸고, 같은 5호선 라인 가락극동 보다는 7천 저렴함.

2) 환금성 : 더블 역세권, 명문 한영중 학군, 학원가 근접으로 환금성 좋음.

3) 수익률 : 투자금 5억9천, 수익률 200%= 5억

현재 매매가로 매수 후 전고점에 매도할 경우 수익률은 5%

저점 매수 후 전고점 매도할 경우 수익률은 85%

4) 원금보존 : 전세가율은 31%이나, 현재의 가격으로 매수할 경우 더블 역세권과 재건축 호재로 천지개벽 할 명일동은 선호도와 단지 위치로 보았을 때 장기보유 한다면 매매가와 전세 가격이 계속 올라갈수 있음.

5) 리스크 대비: 입지독점성이 좋아 현재 전세 매물이 없는 상태 이고 전세가가 31%로 역전세 가능성은 낮으나, 전세가 5%인상, 전세가의 10% 보유한다면 큰 문제는 없어보임. 

나의 투자 결론 : 고점 대비 현재 호가가 상승중이나, 단지 선호도가 높음. 1,386세대 입주 물량도 천호동과 둔촌동으로 명일동의 독보적인 입지로 크게 영향은 없을듯 하다. 현재 허리 정도의 가격으로 판단되며, 9호선이 연장되면 더블 역세권으로 갭가치 투자 하기 좋은 물건임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리의 투자 원칙과 기준으로 매물을 보면서, 조급함 마음을 갖지 않고 스트라이크 존에 들어오는 투자 물건이 있을 때까지 꾸준히 준비한다면 기회를 잡을 수 있음을 배우게 되었다.