부천시 원미구 미리내마을 동성아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
부천 미리내마을 동성
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
사업체수 61,147 종사자수 297,595명
2. 교통
강남역 1시간 44분 시청역 1시간 34분 여의도1시간 17분이 소요되어 서울로의 접근성은 매우 떨어짐
3.학군
계남중학교 학업성취도 84.3% 부명중학교 82.1% 심원중학교 11%, 75.4%
4. 환경
순천향대학교 부속병원이 2분거리, 롯데백화점 2분거리, 이마트 3분거리, 현대백화점 3분거리
홈플러스 5분거리에 있으며 중앙공원이 바로 앞에 있어서 생활하기에 편리함
5. 공급
부천시 원미구에서 아파트 입주물량이 없으나 부천시로 확대해서 보면 아래와 같이2027년까지 3,805세대
입주가 계획되어 있음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
서울도심(강남)이나 부도심(여의도, 시청)까지의 교통, 거리는 1시간 이상이나 가격의 부침없이 꾸준히 올라서
25년 최고가를 갱신
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 위 아파트단지는 20년이후 매매가의 부침없이 꾸준히 상승하여 최고가를 갱신하여 저평가로 볼수 없음
2) 환금성 : 970세대로 구성되어있고 꾸준히 매매 및 전세 계약이 이루어지고 있어서 환금성은 좋은것으로 판단됨
3) 수익률 :
저점에서 투자시
2020년 1월 최저가인 매매가 3.6억에서 전세 3억을 안고 매입했을경우 내 투자금 6천만원 투자후
2025년 현재까지 보유하고 있다면 순수익 2.5억으로 417%의 수익률을 보이는것은 물론 투자금도
회수한 상태임
다만 전세가는 58%로 경기도 평균치인 80%보다 다소 떨어짐
고점에서 투자시
2025년 2월 고점에서 투자시 현재 수익은 0 이나, 전세가 4.2억에서 약 3.5억으로 떨어져 역전세가 발생하여 7천만원정도를 배상해야 하는 문제가 발생
4) 원금보존 : 전세가율 58%로 일시적으로 조정의 가능성도 있어 보여 원금보존이 위험할것으로 판단됨
5) 리스크 대비: 현재도 역전세가 발생하여 리스크 발생됨
나의 투자 결론 : 7월에 시행되는 대출규제 영향인지 최고가를 갱신한 상황으로 본 아파트의 투자여부를 좀더 신중히 접근하는 것이 좋아보임
✅ 작성하면서 느낀점 :
앞마당을 여러개 만들어서 비교평가를 할수 있어야 하는데 이 아파트 한 단지만으로
투자여부를 결정하는 것이 너무 어려웠음.
7월에 개강하는 실전준비반을 수강후 임장하는 것을 배워서 내 앞마당을 더 넗혀가야 가는
필요성을 절실히 느낌
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