[열반스쿨 기초 87기 6상선수처럼 열심히달려 부를 1구조 열정만프로] 중앙힐스테이트2차 수익분석보고서

✅아파트명 성남 중앙힐스테이트2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장B (성남시S/중원구B),강남과의 위치적거리 13.5KM 인덕원과 비슷, 광명보다 가까움

성남시는 분당구에 일자리가 몰려있어서 등급이 높고 중원구는 102,480의 종사자수가 있어서 B등급이다.

2. 교통A ( 강남 53분 환승2회/ 여의도 66분 환승2회/ 시청 74분 환승3회)

3.학군 C (성일중 57.1%/성남시중원구중에서도 가장 낮음, 분당구와 학군격차 심함)

4. 환경

초품아 /가파른언덕 / 재개발중(헤링턴신흥역)

아직까지 상권은 부족 

5. 공급 B (25~27년 공급이 2배이내수준)

인근 공급이므로 날짜와 겹치지 않게 매수하는게 중요.

27.12 헤리스톤입주가 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

땅의 위치가 좋고, 접근성이 있어서 20평대가 저점대비 많이 상승했다. 

학군과 환경이 못받혀줘서 아이가 있는 30평대의 수요가 부족했기에 30평대가격이 안올라간거같다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 두평형  다 아직 고점대비 덜 상승했기때문에 저평가 상황이다

 비슷한 투자금이라면 더 좋은30평대를 선택할거같다.

2) 환금성 : 단지들 사이에서도 평형별로 거래량이 있어서 팔때도 어렵지 않게 저탑사제외하면 

환금성이 있을것으로 생각된다.

3) 수익률 : 가장최근 실거래가를 기준으로 작성해봤는데 30평대가 수익률이 좀 기대 해봐도 될거같다. 

4) 원금보존 : 전세가율이 60%정도이며 전세가가 떨어진다면 매매가도 같이 떨어질수있어서

27년 헤리스톤입주때만 유의를 하면 전후로는 공급이 없어서 현재 전세가도 20년도와 비슷한 가격수준으로 전세가격 상승이 안되어있는 상태이기때문에 원금보존이가능할것으로 보인다.

5) 리스크 대비: 성남시 중원구와 밀접한 이동이 있는 구도 같이봐야겠지만 ,헤리스톤 입주가 있어서 지금 투자와전세를 같이 맞춘다면 2년주기에 맞춰서 리스크가 있을수 있으니 세낀것이나 주인전세 또는 새로 새를 맞출때 기간을 3년으로 지정하는거 같은 노력이 필요할거같다.

나의 투자 결론 : 저환수원리에 충족했고, 수익율도 있다. 투자금만 있다면 투자가 가능한 단지로 보인다 단, 여기보다 더 가치가 높은데 싼 아파트가 있는지 가치는 비슷한데 투자금이 적게드는 아파트는 없는지 비교평가해볼만한 단지를 안양 수지 광명에서도 찾아봐야한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

비교가능한 강남과의 거리를 가진 지역들의 신축들이 생활권이 좋은곳은 59도 9억이상을 바라보고 있다.

생활권이 후순위더라도 신축은 8억을 다 넘기고 있기때문에 8억초반인 구축84도 잘 봐야할거같다.