비선형 아파트 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

신대방 현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 : 10.6만명

2. 교통

강남 : 42분

(도보+2호선)

여의도 : 21분

(버스 /버스배차간격 : 8분)

시청 : 34분

(버스+지하철) (버스배차간격 : 8분)

3.학군

중학교 배정의 경우

대방중 89% 

성남중 83%

4. 환경

단지 반경 1km 이내 

병원 : 한림대강남성심병원/보라매병원

대형마트 : 없음

5. 공급

• 동작구( 28년 일부 공급 물량 있으며, 아실에는 없지만 

노량진 뉴타운 27년부터 입주 물량  공급 예정) 

관악구

• 물량 없음

서초구

• 25년 4000세대 입주 이후 27년  5천세대 입주가 예정되어 있고, 노량진뉴타운 입주와 겹칠 가능성이

있어서 내가 2027년이 전세 만기라면 리스크를 대비 할 필요가 있다

영등포구

• 양평역 역세권 자이디그니티 소규모 세대 입주 제외 하면  동작구에 공급 물량 영향은 적은편

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

• 절대적 저평가  : 전고점 대비 현재 호가 -17% 수준으로 

동장구내 하위 생활권 하위 선호도 단지이지만 3급지 내에서 충분히 의미 있는 가격이라 생각

• 상대적 저평가 : 강서구 가양우성, 등촌한사랑삼성2차, 영등포구 대림 현대3차, 우성1차, 성동구 마장 현대, 하왕십리 금호베스트빌 비슷한 가격대의 단지와 비교해보면 정말 싸다라고 볼 수 없지만, 충분히 매수 가능한 가격이라고 생각됨

2) 환금성 : 880세대 단지로 거래량도 많음

3) 수익률 : 현재 투자금 3.9억으로 수익률 100% 목표라면 충분히 10년이내 도달 가능 할  것으로 보여짐

수익률 200%라면 동작구내 하위 생활권 단지라서 10년 이상 걸릴수도 있을 것 이나 균질성이, 초중이 같이 있어서 계속적으로 수요는 있을 것으로 생각됨

4) 원금보존 : 전세가 60%로 입주 물량이 있기는 하지만 

현재 서울 전세가가 오르고 있는 상황에서 떨어지기 어렵다고 생각됨

5) 리스크 대비: 27-28년 노량진 뉴타운 입주 물량, 27년 서초 입주 물량을 고려하고

27년도가 만기인 집이라면 전세가 하락 예상되어지기에, 전세가 싸게 맞추는것도 고려해야됨

나의 투자 결론 : 96년식으로 건물가는 대부분 빠졌고, 동작구라는 땅의 가치가 가격에 반영되어 있다고 생각되며, 충분히 투자 검토 가능한 단지라고 생각됨. 다만 용적률이 301%로 재건축이 진행되기 어렵다는 점을 고려할 필요는 있어 보이지만, 앞으로 도보 10분내 신안산선이라는 확정 호재가 있고 충분한 수요가 지속 될 것으로 생각되어 매수 가능하다고 생각됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 너바나레시피를 적용해서 투자를 검토해보니 동작구 외에도 인구전입전출이 많은 관악,서초,영등포구의 공급물량도 같이 체크 해보면서 리스크를 검토해볼수 있었습니다.