영통동 신나무실건영 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 91조 훌륭한솜]

✅아파트명 

 영통 신나무실5단지주공

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  삼성sds  도보 15분

  강남 55분/ 여의도 1시간28분/ 시청 1시간 28분/ 판교 67분 (도보+대중교통)

3.학군

4. 환경

영통역까지 도보 4분

롯데백화점동탄 자차21분, 롯데백화점 수원 자차21분, 갤러리아 자차21분 

5. 공급

-2027년 3월 580세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

-절대적 저평가: 전 고점을 뚫지 않음. 현 호가가 전 고점 대비 -32.74% 떨어진 가격

-상대적 저평가(비교 평가는 아직 불가)

2) 환금성 : 

-300(1504세대)세대 이상, 25평형,  (저층1~3층), 탑층 제외). 

3) 수익률 : 

-매매가(호가)가 전 고점까지 간다면 200% 수익률 불가/ 전세가는 매매가가 올라도 상승 형태를 보이지 않았음. 전세가 상승을 통한 현금 흐름은 어려워 보임. 전 고점까지 갔을 때 1억 6천 수익.

4) 원금보존 : 

-평균 전세가(74.3%)에 비해 높은(79.5%)상황으로 추후 평균 전세가 정도로 빠질 수 있음.  

5) 리스크 대비: 3년 내 580세대 공급이  예정.  평균 전세가율로 전세가가 빠지면 차액 준비 필요 할 수 있음.

나의 투자 결론 : 

-1억원 정도의 투자금으로 투자할 매물을 선택함.

-전 고점 대비 현 호가가 -32.74% 떨어진 금액이지만 전세금은 전 고점 대비 오히려 떨어진 상황. 전세가의 상승 형태는 없음. 

-현재 전세가가 평균 전세가율보다 높은 가격대로 형성되어 있어 평균 전세가로 빠질 수 있어 리스크 대비가 필요함.

-투자하는 지역에 대한 이해, 매물에 대한 이해가 아직 부족함. 

-비교 대상이 없어 제대로 된 저 평가 불가.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

-투자를 위해 하나의 매물을 선택하여 투자 원칙을 따져보는데 많은 데이터가 필요함을 느낌. 아직 어떤 정보가 부족한지도 모르는 상태. 꾸준하게 집중적인 투자 공부가 필요함을 느낌.