[열반스쿨기초반 87기 듣고 월급쟁이 8자9원할조 sosohan] 시범 한빛마을 동탄아이파크 수익률 보고서

✅아파트명

시범한빛마을동탄아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수도권    경기도    화성시    종사자수  564,646  사업체수  109,971
 

2. 교통

강남 51분 

여의도 1시간 11분

시청 1시간 5분 

3.학군

석우중학교  학업 성취도 88.8%   특목고진학률 2.7%

4. 환경

동탄 롯데백화점 2.5km

한림대 성심병원 1.4km

동탄 타임테라스 (홈플러스) 200m

5. 공급

경기도 화성시 2025-2027 년 입주물량 6536 세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 15%정도 가격이 빠진 상태라 아주 저평가 되었다고 할수 없음.

                주위 다른 동탄 1 아파트보다 수혜를 받는 요소가 많아 가격이 높은 편.

2) 환금성 :  인덕원 동탄선 역이 아파트 바로 앞에 생겨서 이미 가격이 반영된 상태이지만 

                 버스 노선, 인덕원동탄선노선, 연결 되서 GTX나SRT 이용 고객이 많을 수 있어서

                 환금성은 좋을 것 같음.

3) 수익률 :  투자금이 현재 3억 8000만원

                 가격상승시 수익은 고점가격 1억 5000정도 있을수 있으나 

                 수익률 100%가 되려면 매매가가 13억 6000만원이 되어야 하는데

                   시간이 오래걸리거나 무리가 있을수 있음.

4) 원금보존 :  경기도 전세가는 70%정도 받쳐주어야하는데 이곳은 50%대 이므로 원금보존의 위험이 있을수 있음.

                     그러나 화성시에 앞으로 물량이 더 들어오는곳이 동탄1에는 없으므로 

                     현재 전세가격유지되거나 상승할수있음. (입지독점성이 있어서 가능)

5) 리스크 대비:  동탄 1에서도 입지가 좋은곳이고 앞으로의 입지 물량이 많지 않아서 전세가가 많이 빠지지는 않지만 

                        5000만원 정도의 여유자금은 가지고 있는게 좋을것으로 생각.

나의 투자 결론 :  위치도 좋고 여러가지 환경적인 수혜를 받는 아파트 이지만

                         현재 가격이 높은 상태이고 전세가율이 낮아서 투자금이 많이 들어가고

                         투자금의 수익률이 100%되는 과정이 오래걸리거나 쉽지 않을 수 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동탄에 거주하면서 입지독점성이 있어서 살아보고 싶은 곳이라 수익률 보고서를 작성해 보았습니다.

그런데 저점 구간이 아닌 현재 투자하기에는 투자금이 많이 들어서 접근하기 쉽지 않음을 느낍니다.

그러나 추후 인덕원동탄선이 연결된 후 어느 정도 가격이 올라갈지 궁금한 곳이기도 합니다.

항상 살아보고 싶다고 생각만 하고 이렇게 수익률 보고서를 작성해보니 

투자 로써의 가치는 나의 생각과는 조금은 다를 수 있음을 깨달았습니다.

앞으로 수익률 보고서를 통해 가치 있는 좋은 아파트를 잘 판단해서 매수 해보고 싶습니다.