[열기반 8자 고7치는거 참 10조 안좐] 별양동 과천 자이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

과천 자이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

사업체수 : 6,039 / 종사자수 : 37,242

2. 교통

강남역 : 지하철 37분 / 여의도역 : 지하철 45분 / 시청역 : 지하철 48분

3.학군

과천중학교 87% ,문원중학교 89% 

4. 환경

대형마트

이마트 자차 5분거리

평촌 롯데백화점 자차 30분거리

양재 코스트코 자차 20분거리

대학병원

한림대학교 성심병원 자차 25분거리 
 

5. 공급

 과천 디에트르퍼스티지(S2BL) 202705/740세대 (공급>수요)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

비교평가 

1. 판교 삼평동 봇들마을 7단지(21.9/9.7) 2009/585 /32평(방3/화2) / 강남 지하철 30분, 여의도 지하철 45분, 시청역  버스 53분/ 보평중 89%,매송중 90% / 454세대 공급 예정(수요>공급) / 분당차병원 자차 12분, 롯데마트 도보 5분
2. 흑석 자이(21.5/7.4) 2023/1772 / 33평(방3/화2) / 강남 지하철 44분, 여의도 지하철 28분, 시청역 지하철 39분/ 중앙대학교사범대부속중 81%, 동양중 80% / 1112세대 공급예정 (수요>공급) / 중앙대병원 자차 5분, 킴스클럽 자차 15분
3. 행당동 서울숲리버뷰 자이(22/9.2) 2018/1034 / 33평(방3/화2) / 강남 지하철 34분, 여의도 지하철 46분, 시청 지하철 34분 / 무학중 81%, 행당중 69% / 3024세대 공급예정 (수요<공급) / 한양대병원 자차 5분, 이마트 자차 3분

2) 환금성 : O

2000세대이상의 대단지이고 21년형 신축아파트인 만큼 거래량도 많은 편이다. 특히 33평형은 꾸준히 거래되고 있음을 확인할 수 있다. 

3) 수익률 : ?

23년부터 현재까지 매매가 11.6 정도 올랐고 전세가는 0.8 올랐다. 저점 매수를 했다면 103%의 수익률을 볼 수 있었지만 현재는 최고점인 상태이다. 아주 좋은 타이밍이라고는 할 수 없을것 같다.

4) 원금보존 : X

비교평가를 해본 아파트 중에는 가장 좋은 수준의 전세가율을 보이고 있음.

현재 최고점을 달리고 있으며 이는 고점대비 20%이하 하락 물건에는 속하지 않는다.

 전세가율은 51%수준으로 적정전세가율 보다는 낮은 편에 속한다.

5) 리스크 대비: ?

과천시의 적정수요인 415가구를 넘어선 740가구가 27년도에 공급 예정이다. 

현재 전세가율이 51%수준으로 서울 적정 전세가율 보다 낮은 편이다. 

나의 투자 결론 : X

입지독점성은 확실히 있는곳이나 아직 투자를 결정하기에 확신이 서지 않는 곳 이다. 

오히려 비교평가에서 알게 된 흑석 자이가 아직 가치 대비 저평가 된 매물인 것 같다.

과천자이와 동일하게 흑석자이도 최고가를 달리고 있고 과천자이보단 좋지 않은 전세가율을 갖고 있지만,  지리적인 요소, 학군, 공급량을 따져 보았을 때 과천자이 보다는 좋은 선택지가 될 수 있을 것 같다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

처음 수익률 보고서를 작성해보면서 여러 아파트를 찾아보게 되었고, 더 많은 관심을 갖게 된 것 같다. 

앞으로 관심가는 지역이나 아파트가 생겼을 때 개인적으로도 보고서를 만들어 볼 수 있을 것 같은 자신감이 생겼다.