✅아파트명 : 무궁화태영
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장(B)
안양시 종사자수 : 272,065명
안양 동안구 종사자 수 : 181,783명
2. 교통(A)
강남 55분/ 여의도 66분/ 시청 74분/ 가디역 50분/ 판교역 46분/ 마곡역 87분/ 디시역 77분
강남역과 가디역, 판교역은 1시간 내로 접근 가능하다.
나머지 부도심은 1시간 이상으로 수요를 끌어들이지는 못할 것 같다.
3.학군(B)
신기중학교 87.2%, 3.2%
평촌 내에서 엄청 선호하는 중학교는 아니지만
나쁘지 않은 학군이다.
4. 환경(C)
1km 반경 안에 대형마트나 백화점은 없다.
그러나 인근에 롯데마트, 킴스클럽, 롯데백화점이 가깝게 있으며,
한림대학병원도 있다.
5. 공급(A)
적정수요 : 1,646 3년평균 : 1,554
적정수요 1배이내이다.
25년 전세를 맞출 때는 의왕 물건이 많다. 비슷한 시기에
의왕 고천지구 물건이 들어오기에 전세가격과 영향도를 잘 살펴봐야겠다.
27년에는 비산동에 나쁘지 않은 입지에 브랜드 아파트가 입주하기에
재계약 시 미리 재계약 여부를 확인할 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
저점 대비 나쁘지 않은 가격에 매수했다.
당시 산본과 비교했었는데 산본 중간 생활권의 아파트와 가격이 동일했다.
그 가격이면 평촌을 가야겠다는 생각으로 매수했다.
2) 환금성 :
강남과 1시간 거리 내로 입지독점성이 있다.
학원가와 나쁘지 않은 거리에 위치하였다.
3) 수익률 :
현재 실거주 중이며, 현재 시점 전세와 전고점 기준으로 계산했을 때
투자금 대비 100%이상 수익을 얻을 수 있다.
(인테리어 비용 포함)
4) 원금보존 :
지금 전세가 기준으로 계산했을 경우 전세가율 70%이상이다.
최근 5년 내 전저점까지 매도가가 하락했을 경우 버틸 수 있다.
다만, 27년 전세를 맞출 때 비산동 물건으로 전세가에 영향을 줄 수도 있을거 같다.
미리 전세 재계약 하는 등 대응할 준비를 해야될 것 같다.
과거 동안구 좋은 위치 신축이 들어왔을 경우 전세가에 영향을 주었다.
5) 리스크 대비:
27년 전세가에 영향을 주면 마통을 통하여 대비해야 된다.
공급이 많은 편은 아니라서 적절한 대응을 통해 버틸 수 있다.
올 리모델링 인테리어가 되어 있어 전세입자분들이 좋아할 환경이다.
적절한 전세금 인상을 통해 역전세가 나지 않게 대비할 수 있다.
나의 투자 결론 :
저환수원리를 살펴봤을 때 최고의 투자는 아니지만 그 당시 할 수 있었던 최선의 투자를 했다고 생각합니다. 가장 중요한 것은 실전 투자와 인테리어 경험을 쌓은 것입니다.
다만, 실거주 인테리어를 하다보니 투자금이 더 들어갔으며, 전세를 빼더라도 일정 금액이 대출로 잡혀 있어 대출 상환 후 다음 투자에 까지 시간이 더 걸립니다.
투자에서는 대출을 활용하지 않지만 실거주이다 보니 대출이 들어가서 투자로 전환하는데도 2~3년 소요가 될 것으로 예상됩니다. 다만, 그 대출이 이자가 적은 대출이라 갖고 가는 것에 대한 생각도 해 볼 필요가 있다는 생각이 들었습니다.(투자코칭 필요)
✅ 작성하면서 느낀점 :
실거주 투자 물건에 대해 복기해볼 수 있는 시간이였습니다.
나의 현 상황을 다시 한번 파악한 후 투자코칭을 받아보고 싶다는 생각이 들었습니다.
대출금을 상환하고 천천히 투자를 해야된다라고 확정된 생각을 했을 때는 투자공부에 대한 열의가 떨어졌지만
수익률 보고서를 작성하면서 대출금 상환을 늦게 할 수도 있잖아?라는 다른 대안에 대해서도 생각을 하니
소액투자라도 할 수 있을거 같다는 희망과 다시 꾸준히 공부해야겠다는 생각이 들었습니다.
댓글
알뜰숲님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
