영등포구 영등포삼환 아파트 수익률 분석 보고서 [삶은일기]

✅아파트명

영등포삼환 아파트

✅위치(지도)

: 당산역(9호선, 2호선)을 도보 10분 이내로 이용가능 하며, 비교적 쾌적한 주변환경을 가진다.

✅입지평가

1. 직장

: 영등포구의 직장 등급은 S등급으로, 43만5천 여 명의 종사자가 근무한다. 이곳 직장에 근무하기 위해 영등포로 이사하고 싶은 사람들이 많을 것 같다. 

또한 중심업무지구 중 하나인 ‘여의도 업무지구’를 품고 있어 소득 수준도 높을 것으로 예상된다.

2. 교통

: 강남 48분 / 여의도 18분 / 시청 29분

: 강남까지는 다소 멀지만 그래도 지하철을 이용해 한번에 도착할 수 있다. 여의도와 시청까지는 30분 이내에 도착가능하다.

3.학군

: 당산서중 88%, 당산중 83%

4. 환경

: 바로 옆에 롯데마트가 있고, 여의도에는 더현대 백화점이 있는 등 편의시설도 정말 잘 되어 있는 편이다. 

지도 내에서 병원은 하나뿐이지만 조금만 지도를 넓혀보면 종합병원도 많다.

5. 공급

: 영등포구는 25년부터 28년 12월까지 예정되어 있는 공급물량이 굉장히 적은 편이다. 

300세대 이상의 공급은 2곳인데, 영등포자이디그니티(707세대)와 이편한당산리버파크(550세대)가 있다. 하지만 이 때의 공급만으로는 충분하지 않아 앞으로도 공급이 부족할 것으로 예상된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

이미 고점을 거의 회복했다. 선호하는 구의 선호생활권, 선호 단지라서 그런지 하락장에서도 빠르게 반등하고 올라왔다. 현재가 저평가 상태라고 판단하기에는 무리가 있지만, 앞으로의 상승여력도 남아있어 실거주로는 좋을 듯하다.

2) 환금성 : 

단지 자체는 짱짱한 느낌이고 입지도 워낙 좋다. 하지만 연식이 조금 아쉬워서.. 다음 서울의 전체 상승장 이후로는 알기 힘들 듯하다. 

3) 수익률 : 

아직 많이 선호하는 생활권의 선호단지라서 지금 산다하더라도 수익은 있을 것 같다.

4) 원금보존 : 

위의 의견과 마찬가지로 원금 보존의 가능성이 있다고 생각한다. 하지만 전세가는 조금씩 상승여력이 주춤해질 것이라 주의해야 한다.

5) 리스크 대비: 

영등포구를 포함한 주변의 공급이 워낙 적어 리스크는 크지 않다. 아주 미미하지만 광명의 공급이 조금은 영향을 줄까?

나의 투자 결론 : 

이미 투자금을 벗어나 투자할 수는 없지만, 투자한다고 해도 과연 이곳에 할까? 하는 고민은 든다. 매전차 4.5억.. 좀더 연식이 좋은 다른 단지는 없을까, 찾아볼 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

영등포구를 워낙 좋아해서 지난 겨울부터 계속 쳐다보던 곳인데, 자세히 뜯어보니 이미 많이 상승해버렸다. 그럴 거라고 막역하게 예상했지만, 꼼꼼하게 들여다보니 이제는 좀더 덜 오른 서울을 찾아봐야겠다는 판단이 든다. 

영등포삼환의 입지 자체는 워낙 좋아서, 앞으로 기회를 준다면 고민해볼 듯하다.