(평촌)안양시 동안구 귀인마을현대홈타운아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 87기 1반 무지개크레파스]

25.06.19

✅아파트명

안양시 동안구 귀인마을현대홈타운아파트

✅위치(지도)

카카오맵 (https://map.kakao.com/)

화면캡쳐=> [윈도우+쉬프트+S]

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

강의자료다운로드에서 다운받았습니다

안양시 동안구 종사자수는 181,783명 입니다

참고로 안양시 종사자수는 272,065명 입니다

2. 교통

카카오맵(https://map.kakao.com/) - 길찾기

수도권은 강남접근성으로 하되

지방은 사람들이 가장 많이 출퇴근하는 곳을 기준으로 차로 얼마나 걸리는지 보는 것을 추천합니다

강남역 2호선 54분

여의도역 51분

판교역 30분

3.학군

아실(https://asil.kr/asil/index.jsp)

=>학군 클릭 후 지도에서 아파트 주변을 보았습니다

귀인중96%, 학원가 323개 .

학군지답게 학업성취도율이 높고 학원도 많습니

4. 환경

카카오맵=>주변클릭=>대형마트

카카오맵=>주변클릭=>병원약국=>종합병원

카카오맵=>롯데백화점 검색

카카오맵=>현대백화점 검색

카카오맵=>신세계백화점 검색

대형마트는 롯데마트,이마트,홈플러스,킴스클럽이 있습니다

한림대학교 성심병원이 평촌역 근처에 있습니다

범계역에 롯데백화점이 있습니다

주변환경이 좋습니다

5. 공급

아실(https://asil.kr/asil/index.jsp) =>입주물량 =>안양시 동안 선택

25년부터 27년까지 공급이 있으나 평균으로 보면 적정수요를 넘어가지 않아

공급은 부족하다고 생각됩니다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.

내강의실-강의자료다운로드에서 받았습니다

고점,저점 시세는 아실그래프에 마우스를 올려서 작성했습니다(실제 거래된 금액)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 12.6억, 전세 7.4억

5년 내 저점 매입시 : 2022년 10월 매매 9억, 전세 6.8억

현재 시세는 네이버 가격(호가)에서
저층(1,2,3) 탑층을 제외한 최저가 금액으로 했습니다.

현재 시세 : 33평 11.1억, 전세 7.35억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 12.6억, 현재는 11.1억. 전고점대비 12%하락한 금액으로 비슷한 가격대 단지를 더 찾아보고 비교해보려고 합니다. 서울에도 11억 아파트가 많은데 직접 가봐야할 것 같습니다.

2) 환금성 : 4호선 범계역,평촌역을 이용하고 강남,여의도를 1시간 이내로 갈 수 있으며 판교로는 30분 이내에 접근이 가능합니다. 단지 후문을 통해 나오면 학원가로 바로 갈 수 있고 지역 내 사람들이 좋아하는 아파트이기 때문에 괜찮다고 생각합니다.

3) 수익률 : 매매 11.1억/전세 7.35억 이므로 투자금이 3.75억이 듭니다. 11.1억에 매수했을 때 전고점 12.6억을 넘는다면 투자금의 50% 정도의 수익률로 200%에는 많이 못 미칩니다. 다만, 수익적으로는 1.5억을 기대할 수 있어 고려해볼 수 있다고 생각합니다.

4) 원금보존 : 생활권 내 선호하는 단지이며 직장,교통,학군,환경 다 괜찮다고 생각합니다. 다만, 같은 가격이면 서울을 좀더 고려해도 되지 않을까 생각됩니다.

5) 리스크 대비: 동안구에는 입주물량이 많지 않으나 아실>입주물량>경기로 보았을 때도 주변에 입주물량이 꽤 있어 전세를 맞춘다면 입주시기와 맞물리는 지 2년전 입주한 아파트의 경우 재계약 물량으로 나올 수 있어 리스크 체크가 필요하다고 생각됩니다.