✅아파트명

내발산동 우장산힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A

강서구 종사자수 290,473명

2. 교통 A

강남 62분 / 여의도 31분 / 시청 50분

3.학군 A

명덕여중 91.9%(강서구1위로 지역내 가장 선호), 등명중 82%

4. 환경 A

NC백화점 강서점(1km이내)

이대서울병원

홈플러스 가양점(1.3km)

홈플러스 메가푸드 마켓 강서점(1.4km)

트레이더스 마곡점(1.3km)

롯데백화점 김포공항점(3.2km)

5. 공급 S

적정수요 2,762명

강서두 등촌동 힐스테이트 등촌역 2026년10월 543세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

가치 - 직장A, 교통A, 학군A, 환경A, 공급S

가격 - 전고점-3%로 비싸지 않은 수준

2) 환금성 : O

2198세대/ 중층 /대단지 브랜드/23,32,33,39,47평/마곡에 근무하는 여학생 자녀있는 고소득 부부가 선호할 것/ 여의도 출퇴근 쌉가능(환승없이 30분)

3) 수익률 : △

고점 매수시 -8% / 저점 매수시 72%

150% 수익률 위해 10년동안 8.4억 올라줘야 함.

11.6억+8.4억=20억

4) 원금보존 : X

전세가율 52%(<서울 평균 60%)

5) 리스크 대비 : O

강서구 609세대/3년 < 적정수요 1/2

지역내 선호 1위 명덕여중 배정 단지로 하락장에도 전세가가 받쳐주므로 역전세 리스크 매우 낮음.

나의 투자 결론 :

이 단지는 강서구 내 대장급 단지(엠벨리)를 제외하곤 가치가 높고 선호도가 높은 단지. 저평가 되지 않고 전고점을 회복함. 현재 투자금 5억으로 높기 때문에 4억시 만족스런 투자가 가능할 듯.

✅ 작성하면서 느낀점 : 투자금 범위에 들어온다면 욕심가서 예전부터 눈여겨본 단지.

내 마포구 앞마당과 비교해 수익률 분석 보고서를 작성해보았다.

저환수원리에 모두 만족하는 단지가 없지만 월드컵 아이파크1차가 현재로써 나에게 가장 적합한 것 같다.

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