[열반기초반 87기 킴거] 돈암동 한신한진 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

돈암동 한신한진

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

성북구 종사자수 111,005명

2. 교통 A

강남 48분 / 여의도 46분 / 시청 37분 

3.학군 B

동구여자중 89%, 삼선중 83%, 홍익대학교사대학부속중 64%

4. 환경 C

고려대학교 안암병원, 자차 16분

대형마트 없음

백화점 없음

5. 공급 C

창경궁롯데캐슬시그니처 1,223세대 (2027)

푸르지오라디우스파크 1,637세대 (2027)

보문센트럴아이파크 199세대 (2026)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

고점대비 11.3% 하락한 가격으로 매수 가능. 고점보다는 낮은 가격이지만 크게 저평가된 구간은 아님.

2) 환금성

4,515세대 대단지로 거래량이 많으며 초등학교를 품고 있음. 또한, 주변 중학교의 학업성취도가 높아 학군이 좋은 편임

3) 수익률

현재 실거래가 기준 Gap이 2억 6250만 원임. 수익률이 100%가 되려면 8억 9250만 원이 되야함. 전고점이 7억 1000만 원임을 미루어 보아 충분히 수익률 100%에 도달할 수 있을 것이라 판단됨

4) 원금보존

급격한 하락장 후 약간의 상승을 보이는 구간으로, 향후 시세의 급격한 변화는 없을 것으로 예상됨. 2025년을 포함한다면 C등급이나 2026년부터 평가하면 S등급임. 2027년 입주물량이 많아 일시적인 전세가 하락이 예상되나 2026년, 2028년 공급이 매우 적어 매매가의 장기 우상향이 예상됨.

5) 리스크 대비

매매가가 올라가고 있는 추세로 매수가 대비 전세가를 올려 세입자를 구하지 못하면 예상치 못한 금전적 변수가 발생할 수 있음. 또한, 공급이 많은 2025년에 매수하면 첫 계약부터 낮은 전세금에 계약하는데다가 2027년에 공급이 많으므로 역전세의 우려까지 있음.

나의 투자 결론 : 주변에 대형마트 등 환경적으로 부족하고 언덕이 많은 점이 단점이나, 교통이 괜찮고 직장 및 학군도 나쁘지 않은 편에 속함. 특히, 공급은 향후 3년간 부족할 것으로 예상되어 매매가의 상승이 예상됨. 다른 비교군이 없어 섣불리 매수를 결정할 수는 없으나, 매수 가능한 그룹으로 분류할 수 있음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 비교대상을 많이 알아놔야겠다.