[열반스쿨 기초반 87기 월클 30조 부자 - 루나리치] 동작구 이수 힐스테이 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

      이수 힐스테이 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    동작구 종사자수 106,159명(B)

2. 교통

    강남역 30분 이내 / 여의도 30분 이내 / 시청 40분 이내 (S)

3.학군

    동작중 85%, 상도중 83.6%

4. 환경

    먹거리 상권은 발달이 되었으나 백화점과 대형마트는 1KM반경내에 없음

5. 공급

   힐스테이 이수역 센트럴 2028년/ 927세대(2025년 9월 분양 예정)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 : 이수힐스테이트 현재매매호가 19억 / 전세 9억

 5년내 고점 매입시 : 2025.5 매매 19.4억 / 전세 9.2억

 5년내 저점 매입시 : 2024.4 매매13.9억 / 전세 8.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  이수지역에서 랜드마크 아파트 이고 2013년에 지어짐, 

2) 환금성 : 680세대의 아파트에 지역 랜드마크 아파트로 환금성 좋음

3) 수익률 : 투자금 10억으로 100% 수익률(연평균10%)을 위해선 10년동안 10억만큼 올라줘야한다. 

                 19억+10억 = 29억 현재 가격이 고점과 4000만원 차이가 나므로 투자금 대비 싸게 사는것이 아니므로 

                 시간을필요로함 

4) 원금보존 : 입지 독점성 있음, 2028년까지 공급 물량이 없음, 전세가율 56%~58 

5) 리스크 대비:  역전세 대응 가능하면 

나의 투자 결론 : 지역내 재개발 호재가 있어 가격 동반 상승의 가치는 있으나 현재 매매가가 전고점과 유사하고 똘똘한 한채를 하는것이 아니면 투자금이 너무 많이 들어간다.  언덕이 있어 가기 힘들고, 이수역과의 거리가 상당히 멀엇 마을버스가 다니고 있다. 너무 조용한 분위기여서 여자들이 밤이 다니기에 다소 무서울수 있을수 있다. 이수역쪽에 평지에 있는 이수역 리가 아파트나, 래미안 로이파크 아파트, 대림 아파트를 더 알아봐야겠다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 한아파트의 수익률을 작성하면서 이렇게 많은것을 조사하고 알아야 한다는것을 처음 알게되었다. 그전에는 주변의 환경정도만 보고 매매를 진행했었는데 이렇게 비교하고 평가를 해야 잃지 않고 수익을 낼수 있는 투자가 된다는것을 알게 되었다. 그리고 수익률보고서는 반드시 눈으로 확인하는 임장이 필요하다는 것을 느꼈다.