안녕하세요. 수박조아입니다!😊
✅아파트명
안양시 동안구 무궁화 태영
🙆♀️선정이유? 현재 투자금이 없어서 추후 기회를 줄 것 같은 관심 단지를 선택하였습니다.
✅위치(지도)
범계역 도보로는 이용 불가→ 25분이 넘어감. 버스를 타고 이동하면 약 15분 정도 소요. 단지 바로 앞에서 이용 가능하다. 무궁화 태영은 고가도로가 있어 무궁화 단지들이랑 살짝 떨어져 있고, 평촌더샵아이파크와 인접해있다.
전체 남향배치인데 24평 605동은 남동향으로 배치 되어 있다. 신기초는 고가를 건너서, 신기중은 바로 인근에 위치함.
✅입지평가
1. 직장
A 안양시 종사자수 272,065명 사업체수는 63,452개이다.
안양시 1,000명 이상의 사업체수는 총 8개이다.(부동산 지인)
안양시 동안구 7개, 만안구 1개가 위치해있다.
강의에서도 나왔지만 인근에서 카레 냄새가 난다는 오뚜기가 평촌동에 위치해 있다.ㅎㅎ
그외에도 LS오토모티브테크놀로지스(제조업), 이산, 건화(엔지니어링 서비스업), 롯데랜탈, 엘에스일렉트가 있다. 오뚜기를 제외하면 들어본 직장이 위치해있지는 않음. 직장이 인근에 있어서 평촌을 선택하는 수요는 크지 않을 것으로 생각된다.
2. 교통
A 강남 54분 / 여의도 1시간 / 시청역 1시간
3. 학군
B 신기초, 신기중 배정 / 신기중은 87.2%
학군이 주요 입지요소로 작용하는 평촌에서 신기중은 85%가 넘는 수치이지만 지역 내에서는 살짝 아쉽다.
귀인중, 평촌, 범계, 대안여중, 대안중 정도가 공부 잘하는 중학교라고 볼 수 있음.
그중에서도 귀인중이 가장 공부를 잘한다.
경기도에서 평촌 학원가의 위력은 상당하다. 지인들도 학원을 보내기 위해 이사&전/월세를 고려한다. 전세 수요는 풍부할 것으로 생각된다. 특히 중학교 학군을 배정 받기 위해 5학년부터 움직이는 플랜을 짠다! ㅎㅎ 실제로 4시-5시쯤 학원가를 방문해보니 노란 버스차들도 많고, 맥도날드가 꽉 찰정도로 많은 학생들이 보였다. 목동의 학원가는 좀 쪼개진 느낌으로 많았다면, 평촌 학원가는 양 옆으로 쭉 이어진 모습.. 다음에는 학원이 끝마칠 시간에도 한번 방문해봐야겠다.
🙆♀️무궁화 태영에서 고가도로를 건너야 하지만, 학원가까지 도보로 15분 정도면 갈 수 있다는 장점을 지닌다.
4. 환경
아쉽게도 1km반경 안에 롯데백화점, 홈플러스, 이마트 평촌점이 들어오지 않는다. 그렇지만 백화점, 뉴코아, 롯데식품관등 범계역 인근 다양한 상권을 자차, 버스로 충분히 이용 가능하며 학원가를 도보로 이용할 수 있는 장점이 크다고 생각된다.
5. 공급
3년간 인구 이동을 살펴보면 인접 지역인 의왕, 군포와의 교류가 가장 많다. 의왕, 군포는 전입이 더 많고 수원, 화성, 과천으로 인구를 빼앗기는 모습을 띈다.
A 안양자체 24년 공급은 많이 정리된 모습이며, 적정수요 1배 이내 모습을 보인다.
26년 11월 의왕센트라인데시앙 733세대, 26년 6월 인덕원퍼스비엘 2,180세대 공급이 예정되어있다. 특히 인덕원퍼스비엘은 규모도 크고 위치도 괜찮다. 25년에 투자한다면 영향권은 아님
27년 12월에는 평촌자이퍼스니티 2,737세대가 예정 되어있다. 현재 투자한다면 10월~ 28년 3월 정도까지는 전세빼기에 영향을 줄 수 있겠다. 현재 무궁화 태영 24평 3.2억, 28평 4억, 31평은 4.3억 정도의 전세 호가를 보임(최근에 전세 가격 상승) 인근 평촌엘프라우드 25평 전세가 4.7억 정도 형성! 물론 신축이라 더 빠른 전세 상승이 예상되지만 태영 31평을 투자한다면 고려해볼만한 가격이라 유의 깊게 지켜볼 필요가 있겠다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
평남에서 단지 선호도가 가장 빠진다고 생각했던 단지! 역까지의 거리가 멀고 연식도 오래되었다. 하지만 실제로 가서 보니 생각했던 것보다는 괜찮았다. 초등학교는 고가를 건너야 하는 단점이 있지만 중학교가 인근에 있고 바로 맞은편으로는 평촌더샵아이파크가 마주 보고 있다. 단지 내에 엄마와 손을 잡고 가는 아이들이 보였다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 24평 기준으로 호가는 4.8/3.2억 전고점 대비 -23%정도 떨어진 추이를 보인다.
현재 4.8억 정도의 가격으로 생각나는 아파트는 노원구 중계 무지개 4.9억 여기도 싸다고 생각하지만, 전세가격이 덜 올라서 투자금이 더 많이 든다. 같은 투자금이면 무궁화태영 30평대도 가능하다.
수지구에서 죽전동 죽전파크빌 단지 가치가 비슷하다고 생각! 파크빌에서 강남역까지 약 50분 정도 소요
현재 호가는 5.1/3.1(전세 안고 물건) 계단식이라 무궁화 태영보다 전세는 더 잘 빠질 것 같다. 하지만 현재 매매가격은 5억이 넘게 거래되고 있음. 가장 끝쪽에 있는 현대 1차가 4.7억 정도 형성되어있지만 같은 가격이라면 무궁화 태영을 선택할 것 같다.
구리랑 비교해보면 아름마을 원일, 인창주공 4단지도 함께 고려해 볼만하다. 두 개의 단지 모두 동구릉역을 도보로 이용할 수 있기 때문에 수리 상태나 더 조건이 좋은지 여부를 판단해볼 것 같다.
2) 환금성 : 300세대 이상 / 경기도 중간 정도 평촌에 위치한 단지로 단지 선호도는 좀 빠지지만, 충분히 환금성 있는 단지라고 생각된다.
3) 수익률 : 투자금 1.6억 100%수익률을 달성하기 위해서는 6.4억 현재의 고점 가격과 유사하다고 판단됨. 전세가격이 더 올라서 투자금을 줄이는 방향으로 투자한다면 충분히 좋은 투자라 생각된다.
4) 원금보존 : 충분히 입지 독점성이 있는 곳이라는 생각, 전세가율은 67%로 아직 70%에는 살짝 못 미친다.
5) 리스크 대비:
27년도에 평촌자이퍼스니티 2,737세대가 예정되어 있지만 이곳의 전세 가격이(현재를 기준으로) 31평과 비슷한 정도이기 때문에 20평대에는 큰 영향을 끼치진 않을 것으로 보인다. 하지만 세대수가 크기 때문에 지속적으로 확인은 할 필요가 있겠다. 역전세가 난다면 대비 가능함.(마통)
나의 투자 결론 :
(현재는 노머니…) 무궁화 태영은 매매 가격은 크게 변동이 없고, 24.11월에 비해 전세가격이 5천 정도 올라 투자금이 1억 중반으로 기회를 만들어 주고 있다. 구축 단지들은 전세가격 오름폭이 한계가 있다고만 생각했는데, 충분히 수요가 있는 단지라는 생각.
좀 더 선호도 높은 단지들 중에 우선순위가 있는 단지는 없는지 분석해볼 필요가 있겠다. (모든 단지를 본건 아니기에..) 추가로 구리에서 인창, 아름마을쪽 단지들도 함께 투자를 검토해볼 것 같다.
4억 후반 5억 초중 가격이면 지방에서 연식이 좋은 단지들도 고려해볼 수 있지만, 아직 아는 단지가 많지 않아 앞마당을 더 늘리는 것이 필요하겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 분석 보고서지만 쓰다 보니 확실히 지역 전체를 알아가는 느낌이 들었다. 미니 임보 같은 느낌! 단임을 마무리하고 더 많은 단지들을 알아가보고 싶은 생각이 들었다!
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