[열기87_느루안] 흑석동 청호아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

흑석동 청호 아파트 _24평

✅위치(지도)

사용승인일 : 1997.10.

세대수 346세대/ 총5개동/ (총5층/14층으로 구성) 

총주차대수 128대(세대당 0.36대)

용적률/건폐율 131% / 건폐율 19%

✅입지평가

1. 직장 : B 

종사자 수 106,159명, 사업체 19,793개. 
지역내 일자리보다는 주변 S등급인 서초구, 강남구, 영등포구, A등급인 구로구와도 인접해 있어서

베드타운으로서의 역할을 하는 것으로 예상됨.

2 . 교통 : A

강남: 48분

시청: 52분 / 여의도 41분

자동차 이용시 강남까지 30분내외로 도착할 수 있는 곳이지만, 

대중교통 사용 시 마을버스가 아파트 정문에 위치하고 있지만 배차 간격이 20-30분으로 이용하는데 어려움이 있고,

흑석역 메인도로까지 나가는데 도보로 16분 정도가 소요됨. 

3.학군 : C

중앙대학교사범대학부속중 81% / 도보17분/ 버스17분 / 차량4분

동작구 내에서 7위. 학업성취도평가 80.5%, 특목고 진학률 1.6%로 지역내에서는 무난한 편이지만, 

학군이 좋지는 않음.   
2026년에 흑석고등학교가 신설 예정. 

4. 환경 : C 

백화점 0개, 대형마트 0개 / 가까운 킴스클럽 봉천점(자차로 18분)

흑석뉴타운임에도 불구하고 현재까지 편의시설이 갖춰있지는 않음.

가파른 오르막길이기에 퇴근 후 걸어서 올라가는 것을 상상했을 때 한여름, 한겨울에는 쉽지 않겠다는 생각이 들었음. 
분위기 임장을 하면서 느낀것은 주변 고가 단지들이 정비되어 있어서 인프라를 함께 공유할 수 있는 장점이 있었고, 동네 주민들도 대체적으로 단정한 옷차림과 함께 강아지 산책을 하는 모습이 종종 보였음. 

5. 공급 : S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 1) 저평가 : 흑석 뉴타운 내에서 주변 동일평수가 10억 이상 거래되고 있으므로 저렴한 가격을 형성하고 있음.

2) 환금성 : 346세대로 300세대 이상의 아파트임. 

거래 매물수는 25년 6월 현재 7건, 24년 12건, 23년 2건, 22년 1건으로 현재 흑석뉴타운 내에서 관심(주변 아파트 대비 저렴한 가격)을 받는 아파트로 여겨짐. 

3) 수익률 : 저점 매수 시, 45% 1.6억 수익률 달성.

4) 원금보존 : 현재까지 전세가가 21.02월 1건, 5억으로 최고점이었을 뿐, 평균적으로 3~4억으로 포진되어 있어 전세가율이 50%대로 낮아서 어려워 보임.

5) 리스크대비 : 저점 역전세가 1억7천3백만원으로, 리스크 대비가 어려워 보임.

나의 투자 결론 : 
-흑석뉴타운이 '서반포'라고 불릴 만큼 입지에 대한 자부심이 있는 지역이고, 실제로도 강남, 여의도, 시청 등 주요 업무지구와의 접근성이 나쁘지 않아 직주근접성이 갖춰진 곳이라 판단됨.
-주변 고가 단지들과 균질한 환경을 이루고 있고, 향후 노량진 뉴타운 개발 등 추가적인 시너지 효과가 기대되며
입지 독점성은 분명히 높은 지역이라 여겨짐. 

-그중에서도 청호아파트는 흑석뉴타운 내 유일하게 10억 이하에 매수 가능한 24평형 아파트로, 현재 시세 기준으로 저평가된 물건으로 보임. 
-실제 매매 건수도 꾸준히 발생하고 있어 환금성도 양호하다고 판단됨. 
-다만, 전세가율이 낮아 원금 보존력은 취약하고, 역전세 시 손실 가능성이 커서 레버리지 사용에는 신중해야 할 필요가 있다고 여겨짐. 하지만 앞으로 공급물량이 부족해서 전세가가 올라 전세가율이 높아질것으로 예상됨. 
-또 생활 편의시설 부족, 학군 열위, 경사 지형 등의 환경적 한계는 실거주 만족도를 낮출 수 있는 요인이지 않을까 추측됨. 
 

-결론적으로 ‘저렴하게 입지 좋은 지역에 진입하고 싶은 수요자’에게는 유효한 매물이나, 실거주보다는 전세를 잘 맞춰서 보유할 수 있는 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직하다고 여겨짐. 입지와 가격의 갭이 좁혀지는 시점에 수익 실현이 가능할 것으로 보임.
 

✅ 작성하면서 느낀점 : 
이번 보고서를 작성하면서 단순히 “싸다”는 이유만으로 아파트를 평가해서는 안 된다는 사실을 다시 한 번 느꼈습니다.
입지, 공급, 환경, 교통, 학군 등 다양한 요소들이 유기적으로 작용하며 가격이 형성된다는 걸 수치와 임장을 통해 체감할 수 있었네요. 

특히 흑석 청호아파트는 '입지에 비해 저렴한' 이유가 무엇인지 하나하나 따져보면서, 시장이 평가하는 기준을 내 눈으로 확인할 수 있는 좋은 기회가 되었습니다.
또한 지금까지는 매매가에만 집중했다면, 이번에는 '환금성'과 '전세가율', 그리고 실거주자 입장에서의 환경 평가까지 고려하며 더 입체적인 분석을 시도해볼 수 있었고 

무엇보다 '시장과 내가 보는 시각이 얼마나 일치하는가?'를 계속 점검하는 훈련이 중요하다는 걸 느낀 의미있는 시간이었습니다.