[열반스쿨 기초반 87기 5조 건실한청년] 대구 북구 칠성동 오페라삼정그린코아더베스트수익률 분석 보고서

✅아파트명 

오페라삼정그린코아더베스트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통 (A)

반월당네거리 10분 가량 소요 

범어네거리 20분 가량 소요

3.학군 (B)

초등학교 : 칠성초_총 학생 수 1,306명 / 학급당 학생 수 24.2명

중학교 : 침산중 84.1%, 대구일중 79.7%, 경명여중 91.3%

대단지 규모가 있어서 그런지 초등학교 총 학생 수가 많다.

경명여중의 학업 성취율은 확실히 높으나 침산중과 대구일중의 성취율은 조금 아쉬운 편이다.

4. 환경(B)

백화점 : 대구 더현대 (차량 12분) / 롯데백화점 대구점 (차량 7분)

대형마트 : 이마트 칠성점 (도보 5분)

상급병원 : 경북대병원(차량 12분)

이마트가 횡단보도 바로 옆에 있어 큰 장점이며, 임장을 가보니 창조경제혁신센터가 잘되어있어 외식 및 산책 으로 괜찮았다.

5. 공급(A)

대구 북구 칠성동 인근

대구역센트레빌더오페라 / 26.04 / 1,245세대

힐스테이트칠성더오페라 / 26.02 / 577세대

태왕디아너스오페라 / 25.07 / 532세대

칠성동, 고성동 합계 : 2,354세대

→ 힐스테이트칠성더오페라가 사실상 브랜드에 위치도 바로 옆이라 가격형성에 가장 큰 영향을 끼칠 것을 파악.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 북구 대장아파트 임에도 전고점 회복이 더딘 상황

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 / 25년 6월 기준 8건 거래 24년 23건 거래 진행

3) 수익률 : 저점 매수시 39% (6,000만원) 수익 발생 가능

4) 원금보존 : 전세가율 67% 

5) 리스크 대비: 북구 특히 동일 조건의 입지에 브랜드 신축이 들어설 예정이여서 대장 아파트로서 위기 형성

나의 투자 결론 : 대규모 단지의 브랜드 입지가 아님에도 확실히 북구의 대장 아파트의 이유를 알 수 있었다. 주변 인프라가 잘 되어있으며(이마트, 혁신단지) 신축이 확실히 부족하다보니 높은 평가를 받은 것 같다. 다만, 아무래도 주상복합이다 보니 3층 커뮤니티 시설 자체는 조금 답답한 느낌이 있었다. 그리고 이후 동일 조건의 브랜드 단지인 ‘힐스테이트칠성더오페라’가 들어온다면 대장의 자리도 내줄 것 같았다. 현재 기준 가격 형성이 대구이다 보니 공급이 많아 전세가율이 덜 올라오긴 했다. 매매가가 고점을 찍긴 어려울 것으로 보이나 전세가는 추후 공급이 줄어드는 시점에서 준대장의 위치로서 더 올라가지 않을까 기대되는 단지이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지난주는 임장을 다녀오기전에 수익률 보고서를 작성하였고, 이번은 임장을 다녀본 지역 중 대장아파트의 수익률 보고서를 작성해보았다. 어느정도 데이트를 기반으로 해당 아파트의 정보를 익힐 순 있으나 직접 느껴보는 입지에 대한 평가가 있어야 확실히 해당 입지의 평가가 내려질 수 있음을 느끼게 되었다. ‘내가집을’ 조장님께서 말씀주신대로 임장을 다녀본 후로 다시 작성함에 따라 조금 더 많은 걸 느낄 수 있었던 작성 시간이였다.