[열기 87기 밍구링] 평촌(평북) 관악성원 아파트 수익률 분석 보고서

🔥 오늘의 다짐

• 현금은 최대한 모아서 주식으로 조금씩 불리기 (욕심 금물)
• 임장/수익률 분석 보고서 꾸준한 작성을 통해 앞마당 늘리기
• 저가치와 저평가를 헷갈리지 말 것

✅아파트명: 관악성원 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

• 수도권 - 경기 - 안양시 동안구
  • 종사자 수: 181,783
  • 사업체 수: 40,016

2. 교통 A

3.학군 A or B

• 안양부흥중 87%
• 부림중 90%

4. 환경 A

• 도보10분 홈플러스
• 도보 13분 범계역/롯데백화점
• 차량 6분 한림대평촌성심병원

5. 공급 B

• 2025, 2026) 금정역 부근 1,000여세대 입주 예정이나, 다소 먼 곳으로 큰 영향 없을듯함
• 2027) 단지 근처 2,737세대 입주 예정 (20~40평형, 10평대 소형 평수는 없음)
• 2028, 2029) 입주 예정단지 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

• 저평가 (어렵다🔥)
  • 주변 타 단지(은하수5/6단지, 공작부영 등)의 14-15평형 대비 가치가 더 높지는 않음. 가치가 상대적으로 낮기 때문에 이 또한 가격에 반영되어 주변 단지보다 저렴함.
  • 다만 현재 전고점이후 전저점(2.9억)과 비슷한 수준. 2025년 매매가 중, 저층/탑층 거래가 2.9억이고 나머지는 3.2억 수준.
  • 가치를 생각하면 타 단지가 좋겠지만, 현재 내 자금상황을 고려했을 때 나쁘지 않음.
• 환금성 ★★★★☆
  • 부동산에 여쭤보니 같은 단지 내 21평, 18평, 15평형이 있는데 이 중에서는 21평 다음으로는 괜찮다고 함.
  • 피해야 할 고려사항에는 해당되지 않음(300세대 이상, 저층/탑층 아님, 오피스텔/도시형 생활주택 아님)
• 수익률 ★★★☆☆
  • 소형평수이기 때문에, fluctuation이 크지 않을 것으로 예상. 때문에 수익이 크지 않을 것으로 예상됨 (수익률과 무관하게)
  • 고점으로 갈 수 있다는 희망(?)회로를 돌린다면 별 3개..ㅋㅋㅋ
• 원금보존 ★★★★☆
  • 주변에 10평대 신규 입주물량이 없고, 전세가는 전고점/전저점 무관하게 꾸준히 오르고 있는터라 크게 원금보존에 대한 리스크는 없을 것으로 예상됨
  • 적정 전세가율은 70%이나, 현재 60% 수준이라 노 걱정
• 리스크 대비
  • 역전세 리스크 없을 것으로 예상, 10평대 입주물량(3년내) 없음

나의 투자 결론 : 현재 내가 가진 자금으로 투자하기에 나쁘지 않은 물건이라고 판단. 다만, 타 단지대비 가치 자체가 떨어지는 만큼 씨드를 더 모아서 조금 더 가치가 있는 단지로 이동하는 것이 좋을 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 생각만 했던 것들을, 작성하면서 모아서 종합적으로 평가해보니 더 뚜렷하게 눈에 들어온다. 비교평가를 해서 저평가된 물건을 찾아야하는데, 이러려면 임장/수익률분석 보고서 꾸준히 작성하면서 앞마당을 늘려야겠다는 생각. 마지막으로, 저가치와 저평가를 헷갈리지 말 것 절대 주의.