양천구 신월동 목동센트럴아이파크위브 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

목동센트럴아이파크위브

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: B

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

양천구 종사자수 133,776명 / 사업체수 37,929명

→ 직장으로 외부 수요를 끌어들이기보다는 베드타운의 역할이 큼 (주로 여의도 직장인들의 베드타운)  

2. 교통: A

강남: 58분(2회 환승), 여의도 29분(1회 환승), 마곡 27분(직행버스), 시청 54분(2회 환승) 등등

→ 지하철역과 거리가 조금 있는데다 인근 지하철역이 2호선 지선라인이라 신도림역까지 버스를 이용해야하는 경우가 많아 교통이 아주 편리한 편은 아님. 다만 마곡과 여의도 출퇴근은 30분 이내로 가능하여 메리트 있음

3.학군: C

신남초(22명, 초품아) / 금옥중(84%, 과2외3), 강신중(79.3%, 과1외2) / 목동학원가 셔틀운행

→ 목동 학군은 아니지만 비목동 학군 중 가장 선호도 높은 금옥중에 보낼 수 있음. 다만 단지별로 강신중 배정 가능성도 있는 듯. 양천구 내에 워낙 학군으로 유명한 생활권이 따로 있어서, 이 단지는 학군 수요로 오는 곳은 아니고 젊은 신혼부부나 아이 대학 보낸 이후 신축 단지로 이사오는 중장년층이 많다고 함

4. 환경: B

킴스클럽(1km) / 신정뉴타운 내 대단지 신축아파트로 균질성이 좋음 / 인근 근린상권 형성 잘 되어있음

비행기 항로라서 소음이 큼(단점)

5. 공급: S

 양천구는 2025년 공급량 70세대, 2026년 0세대, 2027년 0세대로 공급이 거의 제로임

→ 당장 3개년의 공급은 S지만, 양천구에 투자한다면 목동신시가지 재개발 진행상황을 반드시 확인해야 함 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : O (전고점 대비 -20%, 절대적 저평가)

2) 환금성 : O (300세대 이상 대단지, 신축, 중층 기준 가격)

3) 수익률 : X (투자금이 약 5억 드는데, 전고점 기준으로 두배 이상 수익이 난다고 가정했을 때 수익률이 100% 정도여서 아쉬운 점이 있음. 투자금 5억으로 할 수 있는 더 입지 좋은 단지들을 우선으로 고려해봐야한다고 생각함)

4) 원금보존 : X (전세가율 57%) 

5) 리스크 대비: 양천구 내 공급이 거의 없어 역전세 리스크가 크지 않음 

나의 투자 결론 : 양천구 내 교통이 양호하고 균질성 좋은 신축단지로 향후 3년간 공급이 거의 없어 전세가 상승분을 가져오기 좋을 단지로 보이지만, 학군이 중요한 양천구에서 학군지가 아니며, 강남 접근성 등 교통이 아주 좋지는 않음. 5억 이라는 투자금 대비 입지조건이 아쉽다고 판단하여 투자를 진행하지는 않을 것. 더 좋은 입지의 단지들을 우선 고려하는 게 좋을 것 같음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 같은 금액대의 단지들, 같은 투자금으로 할 수 있는 단지들을 많이 알아야 좋은 투자를 할 수 있겠구나 생각했습니다.