[열기 87기 37조 오엪씨] 평촌 무궁화진흥 수익률 보고서

✅아파트명

경기도 안양시 호계동 무궁화진흥('92, 321세대)

✅위치(지도)

평북, 평남 중 평남에서 왼쪽 범계역 라인에 위치. 범계역과의 거리는 상당히 있으나 신기초가 가깝고 학원가와도 인접해 있는 장점이 있다. 다만 중학교가 범계중, 귀인중이 아닌 신기중, 그것도 고가도로 밑을 지나야 갈 수 있고 고가도로의 소음도 일부 예상 되는 위치이다. 평촌 전체의 학업 분위기가 좋고 학원가를 편하게 이용할 수 있다는 점에서 위치가 나쁘지 않다고 생각한다.

✅입지평가

1. 직장

안양시 동안구는 종사자수 18만명, 사업체수 4만개로 직장 입지등급은 B등급이다.

2. 교통

강남역 44분(버-4-2)

여의도역 49분(버-4-9)

시청역 57분(버-4-1)

강남 1시간 이내, 부도심 1시간 이내로 교통등급은 B등급이다.

3.학군

안양시 동안구는 학업성취도 95% 이상 학교가 2개로 학군 등급은 A등급이다.

무궁화진흥을 비롯한 무궁화단지는 신기중에 진학하며, 신기중 학업성취도는 87%로 B등급이다.

그런데 바로 인근에 평촌 학원가가 위치해 있으므로 B+등급을 줄 수 있겠다.

4. 환경

안양시 동안구의 경우 범계역 인근에 롯데백화점 평촌점(매출순위 23위)이 있으며, 대형마트는 3개가 있다.

종합병원 1개(한림대학교 성심병원), 스타벅스는 15개가 있다. 입지등급은 A등급이다.

5. 공급

안양시의 적정 공급은 2,817세대인데, 25년 3,796세대, 26년 941세대, 27년 2,737세대 공급이 예정 되어 있다.

3년 간 평균 공급량은 2,491세대로 적정 공급 대비 88% 수준이다. 입지등급은 A등급이다.

25년 6월 ~ 27년 12월 공급 단지는 총 4개로 세대수는 4,134세대이다.

금정역 인근 2개 단지, 비산에 1개 단지, 관악역 인근에 1개 단지이다.

24년부터 이어진 공급장은 많이 마무리가 될 전망이다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

무궁화진흥 22평은 방2화1 복도식 구조로 20년 2월에 3.1 / 2.8 약 3천만원으로 투자가 가능했다.

수익률은 521%, 수익금은 1.7억에 달한다.

현재는 전고점 대비해서 25% 떨어진 상태로, 투자금 2.05억으로 투자할 때 전고점까지 상승 시

수익률은 78%가 나온다. 평촌의 5억대 단지가 3억대 전세가, 4억대는 2억대 전세가임을 감안했을 때

아직까지는 후순위 단지까지 전세가 상승 흐름이 오지 않아서 투자금이 많이 들어가는 편이다.

30평대의 경우 방3화2 계단식 구조, 7.5 / 4.4 정도 시세를 형성하고 있고 

전고점이 8.8억으로 전고 대비 15% 떨어진 상태

투자금 3.1억 고려 시 전고점까지 상승한다면 수익률은 42%에 불과하다.

30평대가 23년초 거의 5억 후반까지 떨어졌다가 7.5억까지 반등한 상태… 그때 5.8 / 4.5로 투자가 가능했군 ㅠ 

✅현장사진

ㅎㅎ 이거밖에 안찍었었네

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

501동 7층, 남서향 물건

부분 샷시 포함 올수리된 물건, 8월 4일 입주(협의가능)

기보증금 3억 있지만 만기 시 퇴거 예상

1) 저평가 : 

 (1) 절대적 저평가 - 전고점 대비 25% 떨어진 상태로 저평가 (O)

 (2) 상대적 저평가 - 앞마당 4.8억 단지들 / 또는 비슷한 투자금의 단지들과 비교했을 때 상대적으로 싼지 분석이 필요

앞마당 내에서 투자금 1.5억~2억 저평가 단지를 가져왔을 때, 선호도와 수익률적으로 금정쌍용, 동대구반도유보라, 안락뜨란채2단지 등이 우선순위일 것 같다.

3개 단지의 매매, 전세 그래프를 비교해봤을 때 안락뜨란채2단지와 무궁화진흥의 매매전세가 거의 비슷하고, 동대구반도유보라가 전고점, 현재 절대가 및 전세가가 모두 약간씩 싼 것을 볼 수 있다.

수도권과 지방의 사이클이 다르기 때문에 단순 비교할 수는 없지만 무궁화진흥이 이 단지들에 비해 선호도가 떨어지지 않는 단지라는 걸 알 수 있고, 다만 투자금으로 봤을 때 무궁화진흥이 2.05억이 드는데 나머지 2개 단지가 1.5억이 드는 점에서 우선순위는 대구, 부산의 2개 단지가 높을 수 있다고 생각하였다.

최종적으로 저평가에 있어서 저평가는 (O)라고 생각

2) 환금성 : 321세대, 7층 물건으로 환금성 (O) 

                무궁화진흥은 502, 503, 504동의 가격이 좀더 높음

                502, 504동은 학원가, 초등학교, 소음 없어서 선호, 503동은 사실 왜인지…ㅎㅎㅎ

                해당 물건은 501동 물건으로 향에서 불리한 점을 갖고 있음. 이 점을 투자 시 고려해야함.

3) 수익률 : 4.85 / 2.8로 전고점인 6.45억까지 상승 시 수익률은 78%임. 수익률 (X)

4) 원금보존 : 전세가율 57%로 수도권 투자 기준인 65%보다는 낮지만, 

                    전세가가 더 떨어지기는 어렵다고 생각해 원금보존 (O) 

5) 리스크 대비 : 안양시 공급은 적정수요의 88% 수준으로 A등급임. 

                       실제로 공급장에서 2,200개까지 쌓인 전세물량이 830개까지 감소한 상황임.

하지만 무궁화진흥을 비롯한 주변 단지들이 전세 물건이 1개~3개까지 대부분 있는 상황으로,

후순위 단지에 속하는 무궁화진흥이 먼저 전세가 나가려면 경쟁 매물 대비 가격 또는 조건이 좋아야 전세세팅이

수월할 것으로 생각 됨.

그래서 리스크는 (△)

나의 투자 결론 : 최종적으로 저환수원리 중 저평가, 환금성, 원금보존은 충족하지만 수익률이나 리스크 부분에서 아쉬운 점이 있기 때문에 투자는 보류하기로 하였다. 평촌 선호단지의 매매가가 많이 반등한 상태에서 아직 반등하지 않은 단지들 중 전세가가 차오르는 단지가 있다면, 언제든 투자 후보로 삼을 수 있다고 생각하기 때문에 지속적으로 시세를 트래킹하겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 5월에 앞마당으로 만든 안양의왕 지역에서 1개 단지를 가져왔는데, 1개 단지의 수익률보고서를 깊게 작성한 것은 자주 없는 기회라 재미있었다. 투자결론 파트에서 해당 투자금 내에서 상당한 우선순위였던 무궁화진흥이기 때문에 저환수원리 대부분을 충족했지만, 그렇지 않고 아무 단지나 선정했다면 저환수원리에서 많은 항목이 (X)였을 것이다. 과거에 3천만원으로 투자가 가능했고 500% 이상의 수익률을 낼 수 있었던 단지였다니 평촌도 기회가 오면 꼭 잡고 싶은 곳이다. 재미있었다!