안양시 동안구 평촌동 귀인마을 현대홈타운 아파트수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 11조 함께열매콩]

✅아파트명

귀인마을 현대홈타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 B

• 안양시 종사자 수 : 272,065 명 (A)
• 안양시 동안구 종사자 수 : 181,783 (B)

2. 교통 A

강남 54분 /  여의도 49분 / 시청 57분

3. 학군 A

• 귀인중 96%
• 평촌중 92%

4. 환경 A

• 도보 15분 롯데백화점
• 도보 15분 평촌이마트
• 도보 10분 한림대병

5. 공급 C

안양시에서 24년 적정수요 훌쩍 넘는 공급이 있었고, 25년도에도 적정수요를 살짝 넘는 공급이 있었음.  27년도에도 적정수요 부근의 공급이 있음.

+ 학원가, 학군 수요를 타겟으로 하는 아파트라는 점에서 이를 공유할 수 있는 내손동에 26년 6월 적정수요를 초과하게 하는 공급이 예정되어있음 (인덕원퍼스트비엘, 평형대도 비슷한데다 신축)

하지만 28년도 이후에는 공급 절벽

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 귀인마을현대홈타운 33평 현재 매매 13억, 전세 7.35억

5년 내 고점 매입시: 21.09 매매 12억8천5백 전세 8억 9천

5년 내 저점 매입시: 20.06 매매 8억500 전세 6억

✅현장사진

평남지역 타 아파트에 비하여 균질성이 떨어지는 느낌

학원가와 먹거리촌에 인접하여 그 부분에 대한 수요가 클것 같음

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X 전고점 대비 7% 저평가로 절대적인 저평가는 아님

2) 환금성 : O 967세대 학군지, 학원가 수요로 환금성 O

3) 수익률 : X 실거래가 기준 5억의 투자금이 필요하고 전고점까지 오른다하여도 투자금 대비 17%의 수익률 가능

                이정도의 투자금이라면 입지독점성이 더 우수한 곳에 투자기회를 노릴듯

4) 원금보존 : 전세가율 58%

5) 리스크 대비: 27년도 까지 공급물량에 대한 역전세 리스크 대비가 필요함

나의 투자 결론 : 

평촌은 학군지 수요가 크기에 그에 가장 인접한 아파트를 살펴 보았다. 

현재는 고평가까지는 아니지만 그 가치를 거의 대부분은 반영한 거 같다. 

먼 곳에서도 라이딩 오는 곳인 만큼 주변의 신축들과 키가 맞춰져있는 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의에서 저환수원리 설명을 해주신 부분이 하나하나 와 닿았다.

하지만 직접적으로 판단을 내리는 부분이 어려웠다.

주변의 다른 아파트를 살펴보면서 언뜻언뜻 비교는 되지만 확실하게 눈에 들어오지는 않는다. 

다음에는 0호기도 해봐야겠다.